Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : immatriculation, définitions, conditions, fiscalité, ...

Un propriétaire-bailleur peut exercer en France l'activité de location meublée à titre non professionnel (sous le statut LMNP) ou à titre professionnel (sous le statut LMP), en tant que personne physique (couple ou indivision par exemple) ou personne morale (société).

L'attribution du statut LMNP ou du statut LMP est défini en fonction du niveau de revenus annuel généré par l'activité de location meublée.

Les statuts de loueurs LMNP et LMP ouvrent droit, tous les deux, aux avantages fiscaux particulièrement intéressants sur les loyers perçus en location meublée.

Nous nous intéressons ici au statut de LMNP, le statut le plus fréquent en location meublée.

Pour en savoir + sur le statut du Loueur en Meublé Professionnel, consultez notre rubrique dédiée au LMP.

LOKIZI - La location meublée vous informe sur ce qui définit le statut de LMNP, ses conditions d'accès, sa différence avec le statut LMP, et surtout sur les avantages fiscaux auxquels tout loueur en meublé non professionnel peut accéder pour bénéficier de la fiscalité clémente en location meublée.

A toutes fins utiles rappelons que l'activité de location meublée à usage d'habitation diffère quelque peu de l'activité de location nue, dans sa forme (avec meubles notamment !) mais aussi dans sa fiscalité (et c'est là tout l'intérêt !).

Pour être légalement considéré comme loueur en meublé LMNP, tout bailleur doit d'abord se conformer à la règlementation en vigueur en France, notamment définie dans la Loi Alur pour ce qui concerne le cadre légal de l'activité de location meublée.

Voici les caractéristiques fondamentales de la location meublée pour être éligible au statut de Loueur en Meublé non Professionnel LMNP :

• un logement décent, "meublé" et présentant des performances énergétiques validées par DPE. La liste de mobilier minimum conforme ALUR prévoit que le locataire, louant le meublé à usage de résidence principale du locataire, puisse "y dormir, manger, et vivre confortablement au regard des exigences de la vie courante". Si le logement n'est pas pourvu de cet équipement mobilier minimum, il est considéré comme "vide" et le loueur n'est pas éligible au LMNP
• la mise en location du logement à usage de résidence principale du locataire est formalisée par un bail-type , contractualisé entre bailleur et locataire (avec mentions de durée du bail, loyer, états des lieux, charges locatives, dépôt de garantie, préavis de résiliation du bail, ...). Le bail émis doit tenir compte des éventuelles règles locales relatives au loyer (notamment sur l'encadrement de loyer en zone tendue)
• la location meublée peut également être pratiquée dans le cadre d'une activité de location meublée touristique, à une clientèle de passage n'élisant pas domicile dans le logement (exemple : chambre d'hôte, meublé de tourisme, etc.). Dans ce cas les formalités préalables sont un peu plus complexes qu'en location meublée classique à usage de résidence principale (limitation de durée possible, autorisation mairie préalable, éventuelle restriction géographique, éventuelle compensation à fournir etc.)
• les revenus issus de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non pas dans celle des revenus fonciers (location nue), sous 2 régimes fiscaux possibles (micro-BIC ou régime réel).

Pour être officiellement et juridiquement Loueur en Meublé Non Professionnel, il faut respecter quelques règles simples : réaliser une démarche d'inscription auprès de l'administration fiscale puis respecter les conditions liées au statut de LMNP.

Déclarer le lancement d'une activité de location meublée LMNP

Pour déclarer le lancement d'une activité de location meublée, il suffit de suivre la procédure en vigueur, qui est relativement simple.

Comment déclarer son début d'activité de location meublée LMNP ?

L'immatriculation de toute location meublée est une étape obligatoire pour formaliser le lancement de l'activité de location meublée.

Depuis le 1er janvier 2023, une seule voie est possible pour établir la déclaration de début d'activité de location meublée via un guichet unique en ligne : sur le site de l'INPI pour les formalités des entreprises https://formalites.entreprises.gouv.fr/

A cette étape de déclaration de lancement d'activité, le choix du régime fiscal (micro BIC ou régime réel) est formalisé. Le choix du régime de TVA est également spécifié (cas de l'investissement immobilier).

A l'issue de la déclaration de début d'activité, le bailleur reçoit son numéro SIRET formalisant l'immatriculation de son activité de loueur en meublé non salarié indépendant. Ce numéro SIRET est par la suite nécessaire pour toute identification de l'activité (factures, impôt...).

>> pour en savoir plus, consultez notre rubrique dédiée sur la déclaration du début d'activité LMNP.

Quand déclarer le lancement de son activité de loueur LMNP ?

Le loueur en meublé est tenu d'officialiser le lancement de son activité le plus vite possible.

Jusqu'à fin 2021 toute déclaration d'activité de location meublée devait intervenir dans les 15 jours après son lancement.

Depuis le 1er janvier 2022, le délai légal pour la formalité de déclaration de lancement d'activité de location meublée a été allongé. Le propriétaire-bailleur peut dorénavant déclarer son activité de location meublée à tout moment, jusqu'à la date limite de déclaration des revenus.

Conditions d'accès du statut LMNP

Pour être considéré comme loueur de meublé exerçant son activité à titre non professionnel, et bénéficier ainsi du statut de LMNP, le bailleur doit respecter certaines conditions de revenus.

Pour être considéré comme LMNP (Loueur en Meublé Non professionnel), la règle est la suivante :

- la location meublée génère moins de 23 000€ revenus par an sur le foyer fiscal (en considérant le montant total des revenus issus de la location meublée, c'est-à-dire qu'elle soit touristique comme et/ou de longue durée)

- la location meublée n'est pas la principale source de revenus du foyer fiscal. Autrement dit, les recettes locatives de la location meublée ne dépassent pas 50% des revenus globaux de source française du foyer fiscal (incluant salaires, pensions de retraites, rentes viagères, revenus d'activités non salariée, etc.).

NB : les revenus comptabilisés dans le calcul du revenu pour le statut LMNP comprennent les loyers perçus ainsi que les charges locatives encaissées.

Dès lors que ces 2 conditions d'éligibilité ne sont pas remplies, et que les 2 plafonds sont dépassés, le loueur en meublé est automatiquement considéré par l'administration fiscale comme un Loueur en Meublé Professionnel (LMP), sans qu'il n'ait à faire de démarche particulière. 

Pour être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel LMP, tout propriétaire-bailleur doit cumuler les 2 conditions suivantes pour son activité de location meublée :

• la location meublée génère plus de 23 000€ revenus par an sur le foyer fiscal
• ET la location meublée est la principale source de revenus du foyer fiscal.

Dès lors qu'une des 2 conditions n'est pas remplie (seuil de 23 000€ ou activité majoritaire dans le foyer fiscal), la règle ne s'applique pas et le bailleur est automatiquement considéré comme LMNP, au regard de l'impôt sur le revenu, sans qu'il n'ait à faire de démarche particulière.

De plus amples avantages fiscaux sont alors accessibles pour le loueur LMP.

Pour en savoir : le statut LMP en location meublée

Qu'ils proviennent de locations touristiques (meublé de tourisme, chambre d'hôtes, gîte rural, par exemple) ou de locations longue durée, tous les revenus issus de location meublées sont soumis à l'impôt sur le revenu.

NB : pour les revenus n'excédant pas 760€ et issus de location meublée d'une ou plusieurs pièces du logement principal du propriétaire, aucune déclaration n'est nécessaire car le loueur bénéficie d'une exonération d'impôt.

Lorsqu'on est loueur en meublé non professionnel (LMNP), les recettes locatives du meublé ne sont pas déclarées en revenus fonciers (comme peut l'être la location de logement en nu), mais dans la catégorie des Bénéfices Industriels & Commerciaux (BIC) de la déclaration de revenu du foyer fiscal.
Dans ce cas, deux régimes fiscaux sont possibles pour déclarer les revenus locatifs issus de la location meublée :

• Le régime du micro BIC : un abattement forfaitaire est appliqué (avant calcul de l'impôt) sur le chiffre d'affaires annuel réalisé en meublé. Ce taux d'abattement varie selon la nature de la location : 50% en meublé classique, 30% en meublé de tourisme non classé (nouveauté 2025) et 71% en meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes.
• Le régime de BIC au réel simplifié : les charges sont déduites en intégralité et il est possible de pratiquer l'amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux. Le régime du réel est accessible de plein droit au-delà de 77 700€ de revenus en meublé (avec des variantes de seuil à 15 000€ et 188 700€ spécifiques aux meublés de tourisme non classés et classés). Le BIC au réel est également accessible sur option si la situation fiscale du loueur s'y avère plus favorisée.

Les revenus de location meublée LMNP sont à déclarer sur le formulaire 2042C-pro de la déclaration de revenus (qu'ils soient imposés au micro-BIC ou en réel). Si les revenus sont soumis au régime du réel la liasse fiscale LMNP doit préalablement être envoyée aux services fiscaux (et le montant à déclarer sera également à reporter sur le formulaire 2042C-pro de la déclaration de revenus).

NB : en location touristique, le loueur en meublé LMNP est soumis aux cotisation sociales (entre 35% et 40% des revenus nets) au lieu d’être soumis aux prélèvements sociaux (qui s’élèvent 17,2% des revenus nets). Ce qui n'est pas le cas en location meublée longue durée où le logement est loué à usage d'habitation principale.

Pour en savoir plus : la déclaration d'impôt d'une location meublée et aussi les spécificités du régime en micro-BIC et du régime de BIC au réel .

Selon le régime fiscal suivant lequel les revenus sont déclarés, un loueur LMNP peut bénéficier de différents avantages fiscaux, lui permettant de n'être imposé que sur une partie délimitée de ses revenus (de 1/3 à la moitié selon le mode de location) voire même de ne pas être imposé du tout.

Voici les 2 régimes fiscaux en LMNP :

Le micro-BIC : une imposition sur 50% des recettes de location meublée

Le régime de micro-BIC s'applique de plein droit tant que les recettes ne dépassent pas 77 700K€, et, grâce à l'abattement forfaitaire de 50% sur les recettes, seule la moitié des revenus du meublé est finalement fiscalisée.

Ce régime très pratique est intéressant si les charges sont inférieures au seuil de 50%.

A noter : pour les meublés de tourisme non classés et les meublés de tourisme classés / chambres d'hôtes, l'imposition après abattement sera respectivement appliquée sur 70% et 29% des revenus (nouvelles dispositions fiscales à partir de 2024).

Ne pas oublier : le revenu demeure taxable aux prélèvements sociaux s'il s'agit d'une activité de location meublée touristique.

Le régime BIC au réel : 100% des charges déductibles et amortissements pour diminuer / anéantir le revenu locatif imposable.

Dans le cadre du régime de BIC au réel, l'ensemble des charges peut être déduit des recettes (comme les intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.), ainsi que les amortissements, diminuant ainsi considérablement, ou anéantissant le revenu imposable.

Particularité du régime BIC au réel : ce régime est accessible de plein droit (à partir d'un certain seuil de revenu atteint) ou également sur option en deçà du seuil de chiffre d'affaires (sur simple demande auprès des services fiscaux, par courrier de levée d'option).

Le seuil d'éligibilité au BIC réel varie selon le mode de location :

• 77 700€ en location meublée classique (à usage de résidence principale du locataire)
• 15 000€ en meublé de tourisme non classé (souvent les locations type Airbnb)
• 188 700€ en meublé de tourisme classé ou chambre d'hôte.

Le régime du BIC au réel est particulièrement intéressant pour un bailleur ayant de lourdes charges (intérêt d'emprunt, travaux...) et peut mériter d'être choisi au détriment du micro-BIC.

Pour en savoir plus, découvrez notre article sur l' amortissement en LMNP.

Cas particulier du LMNP en résidence-services, où l'investisseur a le choix entre 2 fiscalités :

• Le statut LMNP classique
  ou sa variante
• Le dispositif fiscal « Censi-Bouvard » qui offre une réduction d'impôts de 11% du prix du logement (dans la limite d'un plafond d'investissement de 300K€) imputable sur 9 ans. En contrepartie, il ne peut pas être pratiqué d'amortissement sur le bien (ou alors seulement le mobilier). Au-dessus de ce plafond de 300 K€ c’est la fiscalité LMNP classique qui s'applique. Le dispositif Censi - Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022.

A noter qu'un l'investisseur immobilier locatif en résidence-services peut bénéficier du statut LMNP sous réserve que la location meublée soit gérée par un professionnel (sous bail commercial) proposant au moins 3 services aux locataires (tels que accueil, fourniture de linge, nettoyage régulier des locaux).

L'investissement dans l'immobilier souvent neuf concerne différents types de résidence-services avec une clientèle spécifique 

• résidence-tourisme type Odalys (pour une clientèle à la nuitée ou séjour de courte durée)
• résidence-affaires type Adagio (pour une clientèle de professionnels en mobilité ou formation)
• résidence sénior type Domitys ou les Sénioriales, médicalisée (EHPAD) ou non
• résidence étudiantes type Réside Etudes (pour une clientèle d'étudiants).

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP n'est pas un statut figé et peut basculer vers le statut de LMP au fil des années de l'activité, ou l'inverse (du LMP vers le LMNP), et ce sans que le loueur n'ait de démarche particulière à entreprendre.

C'est le montant annuel des revenus perçus en location meublée qui détermine l'éligibilité à tel ou tel statut, LMNP ou LMP.

Tout loueur en meublé est considéré comme LMNP tant que le montant annuel des revenus perçus en meublé ne dépasse pas 23 000€ (recettes brutes) ou qu'il reste une source de revenu minoritaire pour le foyer fiscal (moins de 50% de la globalité des revenus, toutes sources confondues, y compris pensions, retraites, revenus d'activité non salariée etc.).

Tant que 2 conditions ne sont pas simultanément remplies, le loueur en meublé est considéré comme LMNP.

Dès lors que l'activité de location meublée génère plus de 23 000€ dans l'année ET qu'elle devient la principale source de revenus du foyer fiscal (soit plus de 50%, toutes sources confondues), le loueur en meublé est fiscalement considéré comme professionnel (LMP).

Les variations de chiffre d'affaires sur l'activité de location meublée, tout comme les variations des autres revenus du foyer fiscal impactent donc directement l'éligibilité au statut de LMNP. A prendre en compte par exemple dans une activité de location touristique où les revenus peuvent être parfois irréguliers.

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>>> les caractéristiques de la location meublée

>>> la liste du mobilier minimum en location meublée (loi Alur)

>>> la fiscalité BIC des locations meublées, et notamment des LMNP

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