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Encadrement des loyers et location meublée : êtes-vous concerné ?
- LOKIZI
- dans Gestion locative de location meublée
Selon la localisation géographique de votre bien, un dispositif d'encadrement des loyers peut être en vigueur. Ce mécanisme définit un loyer à ne pas dépasser et s'applique à tout nouveau contrat de location. Comme dans toute règle, il existe des exceptions.
Quelles sont les conditions d'application de l'encadrement de loyer ? Quelles sont les issues possibles de ce dispositif tout en louant dans les règles ?
Quelles sont les conditions d'application de l'encadrement de loyer ? Quelles sont les issues possibles de ce dispositif tout en louant dans les règles ?
Les règles du dispositif d'encadrement de loyer
Pour favoriser l'accès au logement en évitant que les loyers ne s'envolent sur leur territoire, certaines agglomérations qui subissent un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements peuvent, si elles le souhaitent, appliquer le principe de l'encadrement de loyer (crée par la loi Elan du 23 novembre 2018).
La dispositif d'encadrement de loyer est règlementé et définit un niveau de loyer plafonné ne pouvant être dépassé (sauf exception règlementée) selon la zone géographique clairement délimitée par décret (à l'échelle de la commune et d'un quartier), et selon le type de bien immobilier (date de construction, typologie du bien, caractère meublé ou non).
Les logements concernés par l'encadrement de loyer
L’encadrement des loyers concerne les nouveaux contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale.
Tous les types de biens sont concernés : du studio 1 pièce au logement de 5 pièces et plus (grand appartement, maison, etc).
Les meublés touristiques (accueillant une clientèle de passage n'y élisant pas domicile) ne sont pas concernés par l'encadrement de loyer.
Les zones géographiques soumises à l'encadrement de loyer
Depuis son entrée en vigueur en novembre 2018, certaines communes en France ont progressivement fait le choix d'appliquer (par arrêté préfectoral) le dispositif d'encadrement de loyer. Ces communes ont toutes en commun d'être situées en zone dite tendue de plus de 50 000 habitants et de subir une pénurie de logements.
Les territoires et communes qui appliquent à ce jour l'encadrement de loyer sont les suivants :
- Paris (depuis le 1er juillet 2019)
- Lille, Hellemmes ou Lomme (depuis le 1er mars 2020)
- certaines communes du Grand Paris dont Plaine commune depuis le 1er juin 2021 (incluant les 9 communes de Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) et Est ensemble depuis le 1er décembre 2021 (au nord-est de Paris, incluant les 9 communes de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-Le-Sec, Pantin et Romainville)
- Lyon et Villeurbanne (depuis le 1er novembre 2021)
- Montpellier (depuis le 1er juillet 2022)
- Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022).
Si votre bien est situé dans une des communes ci-dessus, vous êtes tenu de respecter la règle de l'encadrement de loyer pour tout nouveau contrat de location (nue ou meublée) à usage de résidence principale.
Info janvier 2024 : de nouvelles communes sont susceptibles de déployer le dispositif d'encadrement de loyer, notamment Marseille, Grenoble, Annemasse et Cergy, ainsi qu'un groupement de communes du Pays Basque (dont Biarritz, Anglet, Bayonne).
Une information obligatoire dans l'annonce de location
Dès lors que le bien est concerné par la disposition légale (selon sa localisation ou secteur géographique), l'encadrement de loyer doit obligatoirement être mentionné dans l'annonce de location du bien (qu'elle soit émise par un particulier ou un professionnel).
Depuis 2022, et pour tout bien situé dans une zone géographique où s'applique l'encadrement de loyer, toute annonce de location doit obligatoirement et clairement mentionner les informations suivantes :
- la mention "zone soumise à encadrement de loyer"
- la mention "loyer de référence" suivi du montant du loyer de référence
- la mention "loyer de référence majoré" (qui indique le loyer à ne pas dépasser), suivi du montant du loyer de référence majoré (+ 20% par rapport au loyer de référence)
- l'éventuel complément de loyer permettant de dépasser la limite convenue par le loyer de référence majoré. Le complément de loyer doit être suivi de la justification de ce montant complémentaire autorisé (liées aux caractéristiques exceptionnelles du bien par rapport à un bien de même typologie et sur le même territoire : vue, niveau d'équipement, etc).
L'information sur l'encadrement de loyer est obligatoire par souci de transparence vis-à-vis des futurs locataires, et pour limiter les annonces ne respectant pas les règles de plafond de loyer.
Comment savoir si un bien est soumis à l'encadrement de loyer ? si le loyer est plafonné ?
Vous êtes concerné par l'encadrement de loyer si le bien que vous proposez à la location remplit toutes les conditions suivantes :
- votre bien est situé dans l'une des communes de zone tendue appliquant l'encadrement de loyer (Paris et certaines communes du Grand Paris, Lille et quelques communes voisines, Bordeaux, Montpellier, Lyon et Villeurbanne)
- le logement est loué (en meublé ou vide) à usage de résidence principale des locataires
- il s'agit d'un nouveau contrat de location, pour une première mise en location ou pour une relocation (avec nouveau bail de location et nouveau locataire).
Comment louer son bien avec un encadrement de loyer ?
Le dispositif d'encadrement de loyer définit une zone géographique et un niveau de loyer à ne pas dépasser selon les caractéristiques du bien (année de construction, typologie et caractère meublé ou non).
Dès lors que le bien présente des caractéristiques exceptionnelles, le loyer proposé à la nouvelle location peut dépasser la limite du loyer de référence majoré.
Ces caractéristiques sont appréciées à concurrence d'un bien équivalent (typologie etc) et sur la même zone géographique.
Les caractéristiques exceptionnelles valables pour justifier un éventuel complément de loyer ne sont pas clairement définies dans une liste et s'apprécient au cas par cas.
Exemples de caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer :
- logement avec vue exceptionnelle
- localisation
- niveau d'équipement et de confort
- hauteur sous plafond de plus de 3,3m
- présence d'un parking privatif
- présence d'un extérieur prolongeant le bien tel que grand balcon / terrasse etc.
Le complément de loyer alors appliqué doit être mentionné dans l'annonce et le bail de location.
Complément de loyer impossible dans certains cas
Dès lors que le logement ne présente pas tous les critères règlementaires de confort, il n'est plus possible, depuis le 16 août 2022 (loi en faveur du Pouvoir d'Achat), de faire valoir un quelconque complément de loyer.
Ces critères d'inconfort sont par exemple les suivants : passoire thermique (classement énergétique F ou G dans le Diagnostic de Performance énergétique), signes d'humidité, installation électrique dégradée, sanitaire sur palier, vis-à-vis de moins de 10 mètres, etc.
Comment bien rentabiliser son bien avec l'encadrement de loyer ?
Les récentes mises en place de l'encadrement de loyer peuvent perturber certains propriétaires-bailleurs pour la mise en location de leur bien à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier etc.
Il est important de veiller au respect de la législation en vigueur pour proposer un loyer au niveau le plus approprié, qui trouvera preneur et qui assurera un certain revenu.
L'encadrement de loyer délimite un plafond de loyer à ne pas dépasser selon la localisation et le type de bien. Et ce loyer plafonné peut être dépassé par un complément de loyer si le bien le justifie par ses caractéristiques exceptionnelles.
