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Tous savoir sur le régime du BIC au réel en location meublée
- LOKIZI
- dans Investissement locatif meublé
Qu'elle soit touristique ou annuelle, la location meublée est soumise à l'imposition des revenus dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec 2 régimes possibles :
- le régime forfaitaire du micro-BIC
- le régime du BIC au réel
Zoom sur la déclaration fiscale sous le régime du BIC au réel.
LOKIZI vous en dit plus ici sur le plus avantageux des régimes fiscaux en location meublée, le BIC au réel simplifié : quelles sont ses modalités d'applications de plein droit ou sur option? pourquoi le régime fiscal du BIC au réel est-il le plus avantageux ? etc...
Qu'est-ce que le régime du BIC au réel ?
Le régime fiscal du BIC au réel consiste à déduire du revenu imposable toutes les charges qui concernent directement toute l'activité de location meublée.
Le régime du réel permet en outre de valoriser comptablement la dépréciation naturelle du bien loué. Cette dépréciation, valorisée sous forme de parts d'amortissement, est intégrée dans le calcul du revenu imposable au même titre que les charges.
Le régime du BIC au réel est accessible à tout loueur en meublé (LMNP ou LMP) selon certaines conditions, de plein droit, ou sur option :
- de plein droit selon le niveau de revenus : pour tous les revenus annuels issus de la location meublée excédant 77 700€ (à partir de 2023), ou excédant 15 000€ si c'est un meublé de tourisme non classé / classé en zone tendue, ou excédant 188 700€ s'il s'agit d'un meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes, ou meublé para-hôtelier
- de plein droit selon le mode de détention du bien : si le bien loué en meublé est détenu en indivision (au sein d'un couple marié, pacsé, etc) c'est le régime du BIC au réel qui s'applique obligatoirement, et ce, quel que soit le montant annuel de revenus locatifs en meublé.
- sur option auprès des services fiscaux : pour les revenus du meublé en-deçà de 77 700€ (à partir de 2023), ou 15 000€ pour les meublés de tourisme non classés, ou 188 700€ pour les meublés de tourisme classés / chambres d'hôtes / meublés para-hoteliers. L'opion est à faire valoir auprès de l'administration fiscale soit au moment du lancement de l'activité, soit à postériori après quelques années de location meublée.
Etre imposé au régime du BIC au réel en location meublée
Etre imposé au régime réel du BIC c'est être imposé sur le bénéfice "réellement" réalisé, c'est-à-dire tenant compte de l'intégralité des recettes et dépenses enregistrés en rapport direct avec l'exploitation du bien dédié à la location meublée. C'est pourquoi il est primordial de tenir une comptabilité de ses entrées (le chiffres d'affaires) et de ses sorties (charges) pour déterminer le revenu imposable le plus juste.
Sous le régime du BIC au réel, il est possible de déduire du chiffres d'affaires l'intégralité des charges ainsi que les parts d'amortissements(sur l'immobilier, le mobilier ou les travaux). Ce qui n'est pas le cas, pour rappel, sous le régime du micro-BIC qui ne permet de déduire qu'une part forfaitaire des charges (sans déduction possible de charges supplémentaires ni d'amortissement).
Voici quelques repères pour appréhender dans les grandes lignes les bases de calcul du revenu imposable en BIC au réel, après déduction de tous les éléments possibles :
En location meublée, le chiffre d'affaires est constitué par :
- le montant annuel des loyers hors taxe
- les charges facturées au locataires (charges de copropriété, ordures ménagères, éventuels contrat de maintenance chaudière / climatisation, éventuels frais d'entretien de jardin, etc)
- les provisions pour charges prévues dans le contrat de location
- d’autres recettes éventuelles
100% des charges sont déductibles des revenus de la location meublée avec le BIC au réel :
- les factures d’entretien et de réparations (chaudière, etc)
- la taxe foncière du bien
- les frais d’assurance du bien (à minima PNO)
- les éventuels abonnements et consommations directement facturés au locataire (eau, électricité, gaz, téléphone, abonnement internet)
- les frais de gestion (honoraires d'agence)
- les honoraires de l’expert-comptable
- les frais divers (déplacements pour assister aux réunion de copro par exemple...)
- les frais de syndic et copro
- les éventuels frais de procédure en cas de litige avec un locataire
- les éventuelles provisions pour risques (d'impayé par exemple)
Le régime réel permet également de prendre en considération la dépréciation du bien dédié à l'activité de location meublée.
Les amortissements sont déductibles des revenus de location meublée avec le BIC au réel :
- l’amortissement immobilier (étalé sur 20 à 35 ans) incluant droits d’enregistrement, intérêts d’emprunt, frais de dossiers, prime d’assurance et frais de notaire relatifs à l’acquisition du bien. A noter que l'amortissement immobilier d'un bien démembré est dorénavant possible (évalué sur la valeur de l'usufruit)
- l’amortissement du mobilier (étalé sur 5 à 7 ans)
- l’amortissement des travaux de rénovation (étalé sur 10 à 15 ans)
En situation de BIC au réel, le revenu imposable correspond donc au montant des recettes annuelles déduit de l'intégralité des charges et des parts d'amortissements déductibles.
Ainsi déduit de l'intégralité des charges et des amortissements possibles, le revenu imposable en BIC au réel devient alors très léger avant le calcul de l'impôt sur la location meublée ! Le revenu imposable peut être réduit à son maximum, jusqu'à 0€ grâce à l'impact des charges et surtout de l'amortissement qui est un puissant levier fiscal en location meublée.
Les obligations déclaratives et comptables du BIC au réel
En contrepartie de la fiscalité légère du BIC au réel, tout loueur en meublé (LMNP ou LMP) est soumis à différents obligations comptables, qu'il est très souvent préférable de déléguer à des professionnels de la comptabilité.
Ces obligations relèvent d'une comptabilité classique : un bilan comptable (appuyé sur un journal des recettes et des dépenses), un compte de résultat (comptable et fiscal) et des annexes à fournir :
- un bilan simplifié mentionnant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice – annexe n° 2033-A
- un compte de résultat simplifié de l’exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) – annexe n° 2033-B
- un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values – annexe n° 2033-C
- un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables – annexe n° 2033-D
- un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice – annexe 2033-E
Les obligations comptables en BIC au réel nécessitant une certaine expertise, LOKIZI se tient à disposition des loueurs en meublé LMNP ou LMP pour les conseiller et les accompagner dans la déclaration des revenus en BIC au réel.
Déclarer ses revenus de location meublée au régime du BIC au réel
Procédure à suivre pour la déclaration de ses revenus locatifs en BIC au réel :
Depuis janvier 2015, la déclaration d'imposition en BIC au réel est obligatoirement effectuée par télétransmission au centre des impôts des entreprises auquel est rattaché le bien concerné. Pour cela, la liasse fiscale doit être envoyée en respectant la procédure EDI TDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables) via un prestataire habilité ou un expert-comptable.
En cas de manquement à l'obligation de déclaration par télétransmission, une majoration des droits de 0,2 % est prévue par l'administration fiscale, avec un minimum de 60 €. Une liasse fiscale papier étant moins complète que celle qui est télétransmise à l’administration, les risques de redressement sont également plus importants.
Passer du régime de micro-BIC au régime du réel BIC pour la déclaration des revenus de location meublée
Au fil des années et/ou après comparatif entre les 2 régimes de BIC, il se peut qu'un loueur ait plus d'intérêt à passer du micro-BIC au régime réel pour l'imposition de ses revenus locatifs en location meublée. Il est tout à fait possible de basculer de l'un à l'autre en le signalant aux services fiscaux, le délai maximum d'option pour le régime du réel étant la date limite officielle de déclaration de revenus.
Le BIC au réel : pourquoi est-ce le régime fiscal le plus avantageux en location meublée?
En location meublée, il est possible de déclarer ses revenus soit sous 2 régimes fiscaux possibles, le micro-BIC ou le BIC au réel. Alors que chacun des 2 régimes présentent des avantages, celui du BIC au réel est largement le plus avantageux côté fiscalité.
Le régime du micro-BIC a l'avantage d'être le plus facile et pratique car la démarche de déclaration de revenus est très simple : il suffit de reporter le montant annuel des revenus perçus en meublé dans la case correspondante et les services fiscaux appliquent ensuite le taux légal d'abattement forfaire (pouvant varier de 30 à 71% selon le type de bien loué en meublé).
Le régime du BIC au réel a, quant à lui, l'avantage de présenter les meilleurs atouts pour la fiscalité des revenus locatifs car, moyennant une étape préalable de comptabilité règlementaire, il permet de neutraliser l'impôt. Le loueur en meublé LMNP ou LMP peut en effet déduire de ses recettes toutes les charges et amortissements liés à l'activité de location avant le calcul de l'impôt, ce qui diminue au maximum le niveau de revenu imposable.
Avez-vous intérêt à déclarer vos revenus du meublé sous le régime du BIC au réel ?
Le régime de BIC au réel est accessible de plein droit à partir d'un certain montant de revenus en meublé. En deça du seuil de revenu règlementaire le BIC au reél est également accessible et il arrive souvent qu'un loueur en leublé ait tout intérêt à le choisir (sur option) pour optimiser sa facture fiscale.
En guise de repère, dès lors que les charges dépassent la moitié des revenus encaissés, il est plus qu'opportun de se poser la question de passer au BIC au réel, car à ces charges peuvent s'ahouter les parts d'amortissements qui vont encore contribuer à diminuer le revenu imposable.
Notre équipe d'experts se tient à votre disposition pour étudier votre situation personnelle et vous conseiller sur les choix fiscaux à faire pour optimiser votre location meublée. Contactez-nous !
