Pour être tenu informé des futurs événements organisés par Lokizi et de l’actualité sur la location meublée abonnez-vous à notre newsletter mensuelle.
Meublé de tourisme ou meublé longue durée ?
- LOKIZI
- dans Investissement locatif meublé
Vous projetez un investissement immobilier locatif ou êtes déjà propriétaire, et vous vous interrogez sur la formule la plus rentable pour proposer votre bien en meublé, notamment au vu des changements de fiscalité en 2024 sur la location meublée touristique.
Meublé de tourisme pour une clientèle de passage ou logement meublé pour des locataires résidents? Quel mode de location faut-il privilégier ? Quelles différences entre location meublée saisonnière (type Airbnb) et location meublée longue durée ?
Pour vous guider dans votre choix sur le mode de location, voici un focus qui pourra vous aider à prendre les bonnes options, car la règlementation fiscale évolue en 2024 (plutôt au profit de la longue durée).
3 bonnes raisons d’opter pour la location meublée longue durée
Source de revenus réguliers faiblement fiscalisés, et réponse aux besoins de logements, la location meublée longue durée présente des atouts incontestables.
Une forte demande de logement meublé d'habitation à l'année
La location meublée longue durée colle parfaitement aux actuels modes de vie et de consommation, notamment en termes de mobilité et de service clé en main. Une tendance très présente chez les étudiants comme chez nombre de jeunes actifs ou de salariés qui ont besoin de solutions de logement flexibles et confortables au gré de leurs études, mutations ou formations.
Des loyers assurés et moins de contraintes
Le meublé d’habitation est encadré par un bail de location meublée (cf. Loi Alur) conclu pour 1 an et renouvelable par tacite reconduction. C'est l'assurance pour le propriétaire de percevoir des revenus fixes et réguliers tous les mois, et la tranquillité de ne pas avoir à gérer la logistique de calendriers.
Cela débouche sur moins de problématiques logistiques à gérer (entrées / sorties, réassort de petit électroménager etc.), des frais divers engagés inférieurs et, enfin, une usure du bien très inférieure. Le locataire, étudiant ou professionnel, est chez lui donc plus sensible à l’entretien du logement.
De plus, pour se mettre à la location meublée annuelle, il n'y pas de démarche administrative contraignante : dès lors que le bien est dévolu à la résidence principale du futur locataire, le propriétaire n'a pas de changement d'usage ni de compensation à opérer. Une simple formalité avec la déclaration de début d'activité LMNP suffit.
Une fiscalité toujours attractive en 2024 sur la location meublée LMNP en longue durée
Imposée sous dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux), la location meublée longue durée bénéficie d'une fiscalité stable et toujours très avantageuse (le plus intéressante en immobilier locatif), ce qui n'est plus toujours le cas pour le meublé de tourisme.
Le régime du micro-BIC accessible jusqu'à 77 700€ permet un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Le régime du BIC au réel permet d'amoindrir considérablement la charge fiscale sur les revenus, avec la possibilité de déduire 100% des charges et de pratiquer l'amortissement du bien.
Précision utile au vu des nouvelles conditions fiscales 2024 du meublé de tourisme réduisant l'intérêt de ce mode de location, de type Airbnb (plafond micro-BIC réduit à 15 000€ et abattement forfaitaire réduit à 30%).
Autre intérêt côté fiscalité en faveur du meublé à l'année : la location meublée longue durée en LMNP n’est pas soumise aux cotisations sociales (ex RSI), ni à la taxe d’habitation, ce qui n'est pas le cas de la location meublée touristique (type Airbnb). Des sujets à prendre en compte pour la rentabilité de l'immobilier locatif.
Quel changement de fiscalité pour la location meublée saisonnière LMNP en 2024 ?
Alors que jusqu'à présent la fiscalité des BIC était identique pour le meublé de tourisme ou le meublé longue durée (lors meublés de tourisme classés), les modalités changent en 2024, au profit de la location meublé longue durée.
Voici en résumé les changements fiscaux sur le meublé de tourisme à partir de 2024, portant sur le régime du micro-BIC :
- micro-BIC accessible de plein droit jusqu'à 15 000€ (et non plus 77 700€). Au delà c'est le régime du BIC au réel qui continue à s'appliquer
- abattement forfaitaire réduit à 30% (et non plus 50%)
La location meublée longue durée n'est pas concernée par ces changements fiscaux, le plafond du micro-BIC restant à 77 700€ et le taux d'abattement forfaitaire restant à 50%.
Le régime du BIC au réel ne subit aucun changement, quel que soit le mode de location (meublé touristique ou meublé à l'année).
Zoom sur un cas concret : revenu disponible en location meublée (après charges et impôts)
Prenons l’exemple d’un T2 meublé de 35 m2 loué à Paris. Occupé 40 semaines par an comme meublé de tourisme, il rapporte 30 000 euros. Loué toute l’année comme meublé d’habitation il rapporte seulement 20 000 euros. Pourtant, au final en intégrant tout jusqu'à la fiscalité des revenus locatifs, c’est bien la location meublée longue durée qui s’avère la plus rentable. Et de très loin. Voici pourquoi :
- option 1 (location meublée longue durée) : peu de charges supportées par le propriétaire-bailleur (assurance PNO, taxe foncière, et éventuels frais de gestion).
- option 2 (meublé de tourisme, type Airbnb, chambres d'hôtes etc.) : charges importantes qui amoindrissent le revenu locatif perçu par le bailleur (commissions des plateformes, assurances PNO et habitation, taxe d’habitation voire surtaxe d’habitation en zone tendue, taxe foncière, abonnement et consommations d’énergie, entretien du logement, ménage, réparations et réassort mobilier, charges sociales (RSI)
Sur 30 000 euros de loyers, il restera moins du tiers du revenu avec le meublé de tourisme, tandis qu'en meublé d’habitation, il reste souvent plus de 80 % des loyers perçus.
De plus en déclarant ses revenus locatifs sous le régime du BIC au réel le propriétaire a la possibilité de déduire l’amortissement du bien et du mobilier, ainsi que toutes les charges liées à l'activité de loueur en meublé. Le résultat imposable ainsi ramené au plus bas niveau, ou très souvent à 0, est la clé pour ne pas payer d'impôt en location meublée.
Vous hésitez entre meublé de tourisme et meublé longue durée pour votre immobilier locatif ?
Dans un contexte de marché locatif souvent tendu et en pleine recomposition, la location meublée longue durée offre toutes les garanties pour des propriétaires à la recherche de rentabilité et de sérénité. Sur le court comme le long terme. Elle n’est donc pas une simple alternative mais LA solution qu’il faut pour nombre de propriétaires-bailleurs.
Pensez-y pour votre projet de location... à venir ou à convertir.
Pour en savoir plus sur vos perspectives de potentiel locatif, de revenus et de fiscalité sur l'une ou l'autre des formules de location meublée (en courte durée touristique ou en meublé résidence principale du locataire), n'hésitez pas à nous contacter.
Estimation GRATUITE et sur-mesure (loyers perçus, fiscalité).
