Comment faire sa déclaration LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?

Rappel sur le statut de LMNP

Vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) si au moins l'une des conditions suivantes n'est pas remplie :

les recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23 000 € ;

ces recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC, retraites, ...).

Dès lors que les 2 conditions sont remplies, le loueur en meublé est considéré comme LMP (Loueur en meublé Professionnel).

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Quelle fiscalité pour la déclaration des revenus LMNP ?

Les revenus qu’un propriétaire tire de la location de logement meublé, en tant que Loueur Meublé Non professionnel (LMNP), sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) de la déclaration.

2 régimes fiscaux sont possibles, au choix du loueur, pour la déclaration des revenus LMNP : le micro BIC ou le BIC au réel.

La fiscalité des revenus LMNP en micro-BIC :

Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur la déclaration de revenu du LMNP au titre des frais et charges supporté par le loueur.

En régime de micro-BIC, le contribuable n’est donc imposé que sur la moitié de ses gains LMNP.
Ce taux peut aller jusqu’à 29% dans le cas de meublé labellisé en « meublé de tourisme ».

Le régime du micro-BIC s'applique de fait à tout LMNP présentant sur sa déclaration un revenu annuel jusqu'à 70 000€ (ce plafond passe à 72 600€ pour les revenus enregistrés à partir de 2020).
NB: un LMNP disposant de revenus inférieurs à 70 000€ peut aussi opter pour la fiscalité en régime du BIC au réel, souvent plus avantageuse (voir ci-dessous).
Pour en savoir plus sur le micro-BIC : consultez la fiche info "Tout savoir sur le régime du micro-BIC"

La fiscalité des revenus LMNP en BIC au réel :

Une déduction de 100% des charges et la pratique de l’amortissement comptable sont appliquées après déclaration des revenus LMNP sous le régime du BIC au réel.
Tant que les revenus sont supérieurs à 70 000€/an, le loueur LMNP sera imposé de fait sous le régime fiscal du BIc au réel.
Le régime fiscal du BIC au réel est néanmoins également accessible en deçà du seuil des 70 000€ de revenus annuels locatifs LMNP. Pour cela, 2 démarches sont nécessaires pour privilégier le BIC au réel plutôt que le micro-BIC dans la déclaration de ses revenus en location meublée : l'une administrative, auprès des services fiscaux (au lancement de l'activité ou à postériori), et l'autre, comptable pour évaluer et justifier les montants des recettes, dépenses et amortissements comptables.

Grâce à la puissance du levier du BIC au réel, le contribuable LMNP peut donc déduire de ses revenus locatifs l’intégralité des charges et taxes qu’il a dû engager pour l'exploitation de sa location meublée (assurance, frais de gestion et de gérance, taxe foncière, frais divers de maintenance…). De plus, il peut également déduire une part de l’amortissement de son bien immobilier, des équipements mobiliers et travaux éventuels, lui permettant d’intégrer comptablement la dépréciation normale du logement dédié à l’activité de location meublée. Le régime du BIC au réel est le vecteur fiscal le plus approprié pour alléger sa déclaration d'impôt.

Lokizi ne saurait que trop recommander aux loueurs LMNP de prendre le temps d’évaluer (ou de faire évaluer) la pertinence de l’option pour le régime au BIC réel (même en deça des 70 000€ annuels de revenus locatifs), pour bénéficier au maximum des avantages de la fiscalité de la location meublée, et alléger au maximum sa déclaration d’impôt.

Opter pour le régime du BIC au réel plutôt que le micro BIC représente un réel intérêt pour la déclaration d’impôt d'un LMNP dès lors que les charges et amortissements dépassent 50% du revenu locatif meublé.
Pour en savoir plus ou pour vous aider à faire le bon choix de régime fiscal, contactez-nous.

Comment remplir sa déclaration de revenus LMNP ?

Selon le régime fiscal choisi pour les revenus LMNP, les modalités de déclaration des revenus locatifs seront différentes.

Dans le cas des revenus LMNP imposés au régime du micro-BIC, il n’y a aucune démarche particulière à faire, si ce n’est de reporter le montant annuel des revenus perçus sur la déclaration de revenus, dans la catégorie des BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux), via le formulaire 2042C pro (sur papier ou en ligne sur le site web des impôts), dans les cases 5 ND à 5PD.

Le montant des revenus inclut les loyers, les charges et les provisions pour charges.

Dans le cas des revenus LMNP imposés au régime réel du BIC, la déclaration LMNP se fait par tél&ea