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Encadrement et plafonnement des loyers en zone tendue (Bordeaux, Paris, Lille...).
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- dans Actus
Après Paris, Lille, Lyon et Montpellier c'est au tour de Bordeaux d'instaurer le principe de plafonnement des loyers (au 15 juillet 2022) pour contrer la pression immobilière sur les locations immobilières et limiter les loyers excessifs sur le parc locatif privé. Zoom sur la règlementation des loyers en zone tendue pour tout connaître sur les nouvelles modalités spécifiques en vigueur et louer en toute conformité un logement meublé.
Rappel de la règle de base sur la fixation du loyer en location meublée
Lors de la première mise en location ou lors de la remise en location avec un nouveau locataire, le propriétaire-bailleur d'un logement meublé est libre de déterminer le montant du loyer qu'il va percevoir. A condition que le locataire y soit résident principal et que le dit-logement ne soit pas situé en zone tendue (donc plutôt hors des zones à forte densité de population - voir ci-dessous).
Pour définir le loyer le plus adapté, le propriétaire, même s'il est libre, doit néanmoins veiller à tenir compte de critères propres à son bien, à savoir la localisation (ville, quartier), la typologie du bien (maison ou appartement, nombre de pièces, balcon, parking...), le niveau d'équipement (mobilier, électroménager, ...) et les points d'intérêts à proximité (transports, services, commerces..).
Une fois par an le loyer peut ensuite être révisé (pour une éventuelle augmentation de loyer), selon l'indice IRL en vigueur (Indice de Référence des loyers), à date fixe ou au renouvellement du bail.
Particularité en zone tendue : encadrement des loyers pour la relocation
Dans le cas où le logement est situé en zone tendue le loyer n'est plus défini librement lors de la relocation mais soumis au principe de l'encadrement de loyers. Dans ce cas, le loyer proposé ne peut pas dépasser le loyer du précédent locataire. Une tolérance est accordée en cas de loyer manifestement sous-évalué sur le précédent bail, ou en cas de travaux d'amélioration entre les 2 baux pouvant justifier l'augmentation de loyer (sous certaines conditions : montant et/ou mise en conformité);
Cette règle s'applique également dans le cas de logement loué vide à usage de résidence principale.
Zone tendue : quelles sont les villes soumises à l'encadrement des loyers ?
La zone tendue définie par la loi Alur sur l'encadrement des loyers correspond à la zone géographique au sein de laquelle la tension locative est particulièrement soutenue. Une liste de 1149 communes a été établie, ce qui représente 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants. On y retrouve des villes comme Paris, Lille, Lyon, Marseille-Aix en Provence, Montpellier, Nantes, Toulouse, Nantes, Nice, Strasbourg, mais aussi d'autres villes comme Beauvais, Arles, Annecy,...
Pour savoir si votre logement est situé dans le secteur géographique de la zone tendue, consultez le simulateur de zone tendue sur le site du Service Public.
Encadrement et plafonnement de loyers : particularités pour 5 villes de zone tendue
A compter du 15 juillet 2022 la Ville de Bordeaux applique la nouvelle mesure de plafonnement des loyers déjà en vigueur dans d'autres villes comme Lille, Paris, Lyon, ou Montpellier (conformément aux dispositions de la Loi Elan de mars 2014 puis de la Loi Elan de novembre 2018). Cette mesure sera appliquée à titre expérimental (pour une durée d'un an, sauf prolongation).
Le principe du loyer plafonné en zone tendue est le suivant : le loyer ne doit pas dépasser certaines limites imposées par un cadre légal défini localement.
Un "loyer de référence majoré" (+20%) est défini à partir d'un loyer de base appelé "loyer de référence" et ce plafond ne peut être dépassé d'un "complément de loyer" autorisé que s'il est justifié par le propriétaire et mentionné dans le bail.
Le complément de loyer est considéré comme légitime si le bien présente des "caractéristiques particulières" de localisation ou de confort.
Comment connaître son loyer de référence ?
Selon l'époque de construction, la typologie, le mode de location (vide ou meublée), un barème de "loyer de référence" local est défini chaque année par arrêté préfectoral sur certaines zones délimitées.
Pour connaître les conditions d'application de l'encadrement et de plafonnement des loyers relatives à votre logement (décret d'encadrement des loyers, date de mise en place, simulateur de loyer encadré...), le plus prudent est de consulter les sites web des villes concernées qui proposent un simulateur en ligne :
> Lille
> Paris
> Bordeaux
Comment valoriser son logement et son loyer pour louer en zone tendue dans les meilleures conditions ?
Le complément de loyer est l'opportunité pour un bailleur de (re)valoriser son bien et de pouvoir justifier d'une hausse de loyer par rapport au loyer de référence local. Pour être en règle (sans être sanctionné) et louer dans les meilleurs conditions, certains points doivent être respectés pour l'application du complément de loyer :
- la caractéristique particulière justifiant le complément de loyer doit être propre au logement, en comparaison de logement de même catégorie dans le même périmètre géographique
- la caractéristique n'est pas déjà valorisée dans les charges récupérables au loyer
- la caractéristique n'a pas déjà été prise en compte dans le loyer de référence (exemple : nombre de pièces, ..).
Bien qu'aucune règle ni aucune liste exhaustive n'ait été publiée sur ces caractéristiques particulières qui rendent le bien exceptionnel et justifient d'un dépassement de loyer au delà du loyer de référence majoré, on peut raisonnablement penser que des avantages propres au logement tels qu'une vue imprenable sur un monument historique, une grande terrasse ou un équipement mobilier haut de gamme peuvent par exemple justifier ce "complément de loyer".
Lokizi vous conseille sur l'encadrement des loyers de votre location meublée
Propriétaire, si votre logement est concerné par les dispositifs de plafonnement et/ou d'encadrement de loyer, notre équipe d'experts se tient à votre disposition pour vous renseigner , vous conseiller et vous accompagner dans le calcul et la fixation du loyer encadré respectant les conditions légales en vigueur.
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