EURL et location meublée

Envisager de créer une société pour exercer l'activité de loueur en meublé est possible et très judicieux mais attention aux pièges, il ne faut pas se tromper de statut car toutes ne sont pas compatibles avec l'activité de location meublée.

Il convient de choisir la forme de société la plus adaptée à votre situation pour pouvoir bénéficier pleinement du cadre fiscal privilégié offert par la location meublée.

L'EURL est une forme de société particulièrement adaptée pour exercer seul l'activité de location meublée LMNP / LMP.

Lokizi vous en dit plus et vous conseille pour louer en meublé dans les meilleures conditions possible au travers d’une structure EURL.

L’EURL est une Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée dont l’objet peut être commercial, agricole ou industriel.
L’EURL et la SARL sont en réalité la même forme juridique, ce sont des sociétés de personnes, à la seule différence que l’EURL est détenue par un associé unique exerçant la fonction de gérant (personne physique ou personne morale).

L’EURL est un type de société qui permet à l’associé de limiter son risque financier au montant de son apport au capital. Elle est imposable de plein droit au régime de l'impôt sur le revenu (sauf option à l'Impôt sur les sociétés).

Louer en meublé est fiscalement considéré comme une activité commerciale. La société qui détient et loue le bien doit, par conséquent, avoir obligatoirement un objet commercial (et non pas un objet civil).

Le statut de SCI (Société Civile Immobilière) communément utilisé pour la détention d’un bien immobilier n’est donc pas approprié à la location meublée. D’un point de vue règlementaire, il est impossible de gérer uniquement des biens loués en meublé au travers d’une SCI, cette structure étant plus appropriée pour les locations nues (avec une tolérance plafonnée à 10% du chiffres d'affaires pour louer en meublé ponctuellement et sans renouvellement).

Une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) dont l’objet est commercial peut quant à elle convenir pour exercer l’activité de location meublée. 

Le statut d'EURL est adapté pour démarrer seul ou intensifier une activité de location meublée. 

Le statut d'EURL présente différents avantages quand on souhaite seul exercer l'activité de location meublée. 

D’un point de vue fiscal et juridique, l’intérêt est identique, que le bien soit détenu et géré par une structure EURL ou une personne en nom propre. L’un ou l’autre pourra bénéficier des avantages du dispositif fiscal de la location meublée, permettant une très faible imposition des revenus locatifs, notamment en pratiquant amortissement du régime fiscal des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux).

Par contre, dès lors que l’objectif de transmission du bien loué en meublé rentre en ligne de compte, il est préférable de le structurer en EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) plutôt qu’en nom propre. En effet, le bien loué en meublé et structuré en société type EURL (ou SARL) peut continuer à bénéficier de l’avantage fiscal de l’amortissement, même une fois transmis, alors que ce n’est plus possible si le bien est transmis dans un cadre hors société. Le bien en EURL peut ainsi facilement être démembré, avec d'un côté la détention du logement et de l'autre la gestion de la location (l'usufruit). En cas de vente ou de transmission de l’entreprise, le bien immobilier peut facilement être transmis.

Pratiquée de façon ponctuelle ou régulière (meublé de tourisme ou meublé d’habitation), la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale, et est imposée à travers le régime de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le propriétaire louant de façon indirecte son bien meublé au travers d’une structure EURL est imposé dans le cadre de l’impôt sur le revenu. La location meublée rentre alors dans une logique d’imposition à la personne.

2 régimes fiscaux sont possibles en location meublée : le micro-BIC (avec abattement forfaitaire de charges) et le régime du BIC au réel (avec amortissement et déduction de 100% des charges).

En appliquant la fiscalité avantageuse de la location meublée avec la déduction possible de l’amortissement dans le calcul de l’imposition des revenus locatifs, l’EURL peut ainsi bénéficier d’une imposition très allégée, voire nulle.
Le système privilégié de l’amortissement pour la location meublée permet en d’autres termes de gommer les bénéfices et de ne pas être imposé.

Outre sous le statut d'EURL, l'activité de location meublée peut être pratiquée sous d'autres formes de société, correspondant à des situations personnelles ou professionnelles précises :

• la SARL de famille, pour exercer en famille l'activité de location meublée, à condition d'être en lien de parenté direct avec les associés. 
• la SNC (Société en Nom Collectif) avec associés (non mineurs ou mineurs anticipés) au statut de commerçant, avec un niveau illimité de responsabilité.
• la SCI familiale à condition que l'activité de location meublée reste occasionnelle (sans contrat renouvelable) et qu'elle ne dépasse pas 10% du chiffre d'affaires de la SCI (ou qu'elle ne soit pas la seule activité de location). De lourds impacts fiscaux et juridiques sont en jeu le cas échéant.

Investir et louer en meublé (LMP ou LMNP) avec une structure EURL est un montage juridique et fiscal très intéressant lorsqu’on souhaite optimiser son investissement immobilier sur les aspects de transmission, constitution, sécurisation du patrimoine, et fiscalité.
Pour bénéficier dès le départ du régime fiscal avantageux de la location meublée, il est conseillé de bien anticiper ses objectifs lors de l’acquisition d’un bien, en ayant une vision à moyen-long terme.

Dans les faits ce n’est pas toujours évident de se projeter, et il est toujours possible de passer du statut de loueur en meublé en nom propre au statut de loueur en meublé en EURL. Cela ne se faisant jamais sans surcoût il est préférable de bien réfléchir et se renseigner auprès d’intervenants compétents et experts dans ce domaine…

Chaque situation personnelle ou familiale est différente, avec son propre patrimoine, c’est pourquoi un diagnostic personnel et sans engagement est proposé par LOKIZI avant d'envisager la création d'une EURL.

Pour un diagnostic gratuit de votre situation dans le cadre d’un projet de location meublée via une EURL, contactez Lokizi.