Loueur en meublé LMNP et régime Censi-Bouvard

Vous bénéficiez du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), et/ou de la réduction d’impôt « Censi-Bouvard » sur votre investissement immobilier locatif et vous arrivez au terme de la durée minimum de 9 ans vous liant (par bail commercial) avec l'exploitant. 

Que faire à l'issue de la période d'engagement des 9 ans ? 

3 possibilités s'offrent aux propriétaires-bailleurs ayant investi via le dispositif Censi-Bouvard :

• rester loueur en meublé (après renouvellement du bail commercial de 9 ans...ou via une alternative de location plus souple)
• revendre le logement (sous réserve de conditions favorables)
• utiliser le bien pour votre usage personnel (après sortie du bail commercial).

Avant de prendre votre décision sur telle ou telle option à l'issue de la période d'engagement des 9 ans, voici ci-dessous un rappel des points importants lié à l'investissement immobilier sous la loi Censi-Bouvard (éligibilité de l’investissement, avantages fiscaux du dispositif, engagements du propriétaire, etc.).

LOKIZI vous propose par ailleurs une solution innovante de conversion de votre bien pour bénéficier de meilleurs avantages fiscaux (au-delà du régime Censi-Bouvard) et envisager ainsi une meilleure rentabilité de votre immobilier locatif.

Pour encourager l'investissement immobilier en résidence-services et répondre ainsi à un besoin de société en termes de logement sénior ou étudiant, l'Etat a mis en place le dispositif Censi-Bouvard assorti d'avantages fiscaux (réduction d'impôt, amortissement).

Depuis le 31 décembre 2022 il n'est plus possible de bénéficier du dispositif Censi Bouvard pour investir en immobilier. Pour les investisseurs ayant eu recours à cette loi, les avantages fiscaux sont toujours en cours de validité ou sont déjà échus (tout ou partie).

Voici un petit rappel du type d'investissement concerné par le dispositif Censi Bouvard, ainsi que les avantages fiscaux assortis. Le montant investi, le mode de mise en location du bien et l'imposition des revenus locatifs sont à prendre en compte par le loueur en meublé pour bénéficier de la réduction d'impôt Censi Bouvard :

Mémo des conditions d'éligibilité de l'investissement du régime Censi Bouvard :

• bien acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022
• montant de référence de l'investissement : 300 000€ maximum (prix d'acquisition sur un ou plusieurs logements)
• logement neuf ou en état de futur achèvement dans une résidence-services (maison de retraite non médicalisée ou type EHPAD, résidence étudiante etc.), ou avec forte rénovation (bien de plus de 15 ans)

Statut du loueur en meublé et réduction d’impôt avec Censi Bouvard :

• réduction d'impôt accordée pendant 9 ans et plafonnée à 33 000€ (soit 11% de la valeur HT du bien)
• récupération de TVA 20% sur l'investissement (sous certaines conditions de prestations para-hôtelières)
• contrepartie : engagement de mise en location meublée par bail commercial avec exploitant pendant 9 ans (minimum) et non pas en location directe
• statut du loueur en meublé LMNP. Incompatibilité du dispositif Censi-Bouvard avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) 
• revenus locatifs déclarés en BIC (bénéficies Industriels en Commerciaux)

La loi Censi-Bouvard a pris fin au 31 décembre 2022 pour les nouveaux investissements. Les investisseurs de la première heure (2013) sont déjà parvenus au terme de l'engagement minimum de location avec un exploitant et ne bénéficient plus de la réduction d'impôt.

Les derniers investisseurs ayant eu recours à ce dispositif bénéficient encore quant à eux de la réduction jusqu'en 2031.

L'investissement immobilier avec le régime Censi-Bouvard donne droit à une réduction d'impôt de 11% et à la récupération de TVA sur l'acquisition du bien, dans la limite de certains critères :
- jusqu'à 300 000€ d'investissement
- pendant une durée de 9 ans
Un investisseur ayant opté pour la fiscalité du Censi Bouvard ne peut pas cumuler avec la fiscalité du LMNP classique (abattement forfaitaire de 50% en micro-BIC etc.).

Cependant dès lors que les limites de plafonnement sont dépassées, les fiscalités LMNP et Censi Bouvard peuvent s'additionner. Si le loueur en meublé déclare ses revenus locatifs sous le régime du BIC au réel, l'amortissement est alors accessible sur la part d'immobilier au-delà du plafond de 300 000€, et le mobilier est amortissable.

Pour en savoir plus sur les règles de l'amortissement en LMNP, consultez notre page L'amortissement en location meublée.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt jusqu'à 11% de la valeur du bien acquis entre 2013 et 2022, l'investisseur a dû s'engager dans la mise en location meublée de son bien via un bail commercial avec un exploitant, et ce, pour une durée minimum de 9 ans sous le statut de loueur en meublé non professionnel.

Les revenus locatifs issus de la location meublée en Censi Bouvard et versés par l'exploitant sont à déclarer en tant que BIC (bénéficies Industriels et Commerciaux) et non en tant que revenus fonciers.

Au-delà du terme de l'engagement des 9 ans (lié à la réduction d'impôt) le propriétaire n'est plus tenu de rester engagé avec l'exploitant et peut librement décider de l'issue de son bien (sauf renouvellement de bail commercial) : revente, changement de mode de location ou libre usage à titre personnel.

Une fois l'échéance passée des 9 ans règlementaires (minimum) pour bénéficier de la réduction d'impôt, tout propriétaire-bailleur peut librement reprendre la main sur son bien.

Voici les options possibles à l'issue des 9 ans d'engagement liés à l'investissement via le dispositif Censi Bouvard :

• revendre son bien (sous réserve de conditions favorables sur la fiscalité et sur le marché secondaire du LMNP, en termes de moment et de concurrence)
• reprendre le bien pour usage personnel 
• poursuivre la location meublée avec l'exploitant en renouvelant le bail commercial (quelquefois assorti de nouvelles conditions financières, pas toujours favorables...)
• opter pour une autre forme de location meublée plus souple et souvent plus rentable (hors bail commercial avec exploitant), comme la location meublée longue durée avec LOKIZI.

Les aléas de la vie peuvent parfois amener les propriétaires-bailleurs à réorganiser leur patrimoine immobilier, et à devoir sortir de l'engagement contractuel des 9 ans avant terme (exemple : besoin de liquidités).

La sortie de bail commercial avant échéance règlementaire des 9 ans est possible, mais sous certaines conditions très précises, et souvent assorties d'une indemnité d'éviction.

Pour connaître toutes les modalités de sortie de bail commercial avant terme, et pour être accompagné dans toutes les démarches juridiques et fiscales, nous vous invitons à consulter le site LOKIZI dédié à la sortie de résidence-services : https://residence-services.lokizi.fr/ 

Vous avez investi dans l'immobilier locatif via la loi Censi Bouvard et vous avez besoin d'être conseillé sur la fiscalité des revenus locatifs de votre activité de loueur en meublé ? ou sur les modalités de sortie du dispositif ?

Notre équipe d'experts en location meublée et en fiscalité du LMNP se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions sur la fiscalité ou la location meublée liée au Censi Bouvard, pendant ou après la période d'engagement des 9 ans.

Nous avons développé un savoir-faire particulièrement pointu sur la conversion d'immobilier à l'issue de dispositifs fiscaux tels que Censi Bouvard afin que les propriétaires-bailleurs puissent bénéficier des meilleurs avantages possibles de la location meublée...quitte à parfois changer d'option en cours de route.

Pour avancer dans votre réflexion, nous vous proposons de consulter notre site dédié à la sortie de bail commercial en résidence-services https://residence-services.lokizi.fr/ 

Vous souhaitez en savoir + sur les avantages et les modalités pratiques du statut de loueur meublé LMNP. Contactez-nous !