Taxe d'habitation de résidence secondaire

La taxe d'habitation est un impôt local collecté chaque année au profit des collectivités territoriales. Cette taxe sert à financer les services municipaux à disposition des habitants et visiteurs (réguliers ou ponctuels), notamment la construction d’équipements sportifs et culturels, l’entretien des espaces publics, l’éclairage etc.

Depuis 2023, les résidences principales sont exonérées de taxe d'habitation. Cependant, le paiement de la taxe d'habitation reste à devoir sur les résidences secondaires et les locations meublées saisonnières.

Autrement dit, en location meublée touristique, le propriétaire est redevable de la taxe d'habitation, car le logement n'a pas d'occupant fixe et est loué à une clientèle n'y élisant pas sa résidence principale.

La règle édictée par le Conseil d'Etat (2014) est la suivante : « le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année »

Le calcul de la taxe d'habitation est basé sur différents paramètres (valeur locative cadastrale du bien, caractéristiques du bien, revenus d'activité professionnelle du propriétaire, taux d'imposition local, etc). La taxe d'habitation est calculée et dûe par les contribuables de façon annuelle.

Pourquoi une surtaxe d’habitation ?

Face au succès des hébergements touristiques de particuliers proposés via les plateformes numériques (du type Airbnb), de nombreuses communes se sont organisées pour palier au déficit de logements causé par les locations meublées courte durée.

Pour ralentir cette tendance, et retrouver une offre locative en adéquation avec la demande de logement locale, l’administration fiscale a permis, à certaines communes situées dans des zones dites tendues (listées dans le décret n° 2013-392 du 10.5.13), de majorer d'un bond les taxes d’habitation des logements meublés non affectés à l'habitation principale, jusqu’à +60 %. Cette majoration est décidée localement après vote du conseil municipal.

La surtaxe d’habitation vise à limiter la sous-occupation de logements, souvent voués à la location saisonnière mais aussi parfois peu utilisés par les familles qui les possèdent.

Quelles villes concernées par la surtaxe d’habitation ?

La surtaxe d'habitation n'est pas applicable partout en France. 

Un zonage spécifique est prévu par la loi (près de 3700 communes sont concernées) : seules les communes situées dans le périmètre de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) peuvent mettre en place la surtaxe, où le déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraîne des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Autrement dit les villes où les meublés de tourisme prolifèrent, au dépens des locations résidentielles.

Voici quelques exemples de villes avec forte tension immobilière où la surtaxe d'habitation des résidences secondaires est déjà mise en place : Paris, Bordeaux, Lyon, ou certaines villes de bord de mer telles que Nice, Marseille, Biarritz, Cassis, ou Saint Jean de Luz.

La surtaxe va concerner davantage de communes à partir de 2024 : 2.546 municipalités auront la possibilité de l’instaurer, contre 1.151 en 2023. Les nouvelles communes concernées peuvent être en deça du palier initial de 50 000 habitants et sont principalement situées en Corse, en zone montagneuse, dans l'arrière-pays provençal et sur le littoral.

Pour savoir si votre logement est en zone tendue et si votre taxe d'habitation risque d'être majorée : consultez le simulateur officiel

Quel type de logement est concerné par la surtaxe d’habitation ?

Pour être concernée par la surtaxe d'habitation, une résidence secondaire doit déjà être imposable à la taxe d'habitation.
Si la résidence secondaire est vide de meuble (ou insuffisamment meublée pour en permettre l’habitation) et non occupée, elle est toutefois susceptible d'être imposable à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) : si elle est située en zone tendue, et vacante au 1er janvier depuis au moins 1 an (et sous réserve bien sûr qu'il soit à usage d’habitation).

Est considéré comme logement vacant à usage d’habitation tout logement inoccupé ou occupé momentanément (durée inférieure ou égale à 90 jours de suite) et disposant d’un ameublement suffisant pour en permettre l’habitation (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire, mobilier,..).

Alors que la taxe d’habitation sur les résidences principales est dorénavant supprimée , la taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste en place, avec parfois une majoration jusqu'à 60% dans certaines villes (voir ci-dessus).

Excédés et ne pouvant pas faire face à cette majoration considérable, appelée surtaxe d’habitation, de nombreux propriétaires s’interrogent sur l’opportunité de vendre leur résidence secondaire.

Pourtant il existe bien une solution pour ne plus être redevable de la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires tout en conservant son bien : en passant à la location meublée longue durée.
Rappelons que les propriétaires ayant un locataire de longue durée à l'année ne sont pas soumis à la taxe d'habitation et donc à la majoration, puisque dans ce cas, c'est le locataire qui est l'occupant principal du logement (lié au propriétaire-bailleur par un bail de location annuelle).

Lokizi vous en dit plus sur la surtaxe d’habitation, ses conditions d’application, ainsi que sur la solution possible pour ne plus être redevable de la surtaxe d’habitation …tout en profitant de réductions conséquentes sur son imposition. N'hésitez pas à solliciter une simulation fiscale gratuite.

La location meublée longue durée (meublé d’habitation) est une alternative très appropriée pour échapper à la majoration de la taxe d'habitation (surtaxe d’habitation pouvant atteindre 60% dans certaines communes).
Si on considère que cette option peut aussi faire bénéficier le propriétaire d’une imposition très légère voire nulle sur ses revenus locatifs grâce à la fiscalité clémente de la location meublée en BIC, louer sa résidence secondaire en meublé longue durée s’avère alors la meilleure solution pour échapper à la surtaxe d’habitation !

Pour rappel : la taxe d’habitation est à la charge de l’occupant principal du logement en place au 1er janvier de l’année (qu’il en soit le propriétaire ou le locataire). Le propriétaire d'une résidence secondaire louée en meublé installant un locataire à l’année n’est donc pas redevable de la taxe d’habitation (et à fortiori de la surtaxe d’habitation).

Proposer sa résidence secondaire à la location longue durée va ainsi permettre au propriétaire :

• d’éviter de payer la (sur)taxe d’habitation,
• de percevoir des loyers réguliers,
• et de bénéficier de tous les avantages offerts par la fiscalité BIC de la location meublée : imposition sur les bénéfices (BIC = Bénéfices Industriels et Commerciaux) sur la base d’un revenu imposable déduit de toute charge et gommé par l’amortissement comptable du bien (immobilier et mobilier).

Pour en savoir plus sur l’imposition des revenus locatifs de la location meublée, cliquez ici.

Chaque cas est différent selon l’utilisation familiale qui est faite de sa résidence secondaire : en jouissance personnelle ou en location meublée saisonnière. Ainsi un diagnostic personnel avec simulation locative et fiscale est vivement conseillé pour faire le bon choix sur le devenir de sa résidence secondaire face à l’envolée de la taxe d’habitation dans certaines zones tendues.

Expert en location meublée longue durée, Lokizi est l’interlocuteur idéal des propriétaires de résidences secondaires pour évaluer tous les aspects de gestion locative ou conseil en fiscalité patrimoniale immobilière dans tout projet de location meublée.

Pour en savoir plus sur la taxe d’habitation de votre résidence secondaire et les conditions possibles de son exonération après mise en location meublée, contactez Lokizi.