Loi Alur en location meublée : mobilier, contrat de location / bail

Loi Alur en location meublée : comment louer en toute conformité

La Loi ALUR de 2015 définit les règles applicables pour l’Accès au Logement et l’Urbanisme Rénové, et notamment les différents aspects règlementaires de la location meublée d’un logement meublé loué à usage de résidence principale du locataire :

• qualité du logement (aménagement, équipement mobilier, performances énergétiques)
• aspect contractuel entre propriétaire-bailleur et locataire (modèle de contrat de bail en meublé, définition du loyer, charges, caution/dépôt de garantie…).

Le Décret N°2015-981 du 31 juillet 2015 définit l'ensemble des équipements obligatoires minimum d’un logement loué en meublé.

• chambres à coucher / espace nuit : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres
• cuisine / séjour : plaques de cuisson, four ou four micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou freezer, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges,
• divers : étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Il est conseillé de laisser également les notices d'informations de chacun des équipements.

Chaque logement loué en meublé d’habitation doit être garni d'un volume d'équipement et de meubles et adapté au format du logement (par exemple : pour un appartement meublé de 4 pièces la vaisselle sera plus fournie que pour un studio étudiant).

Les éléments d’électroménager de type lave-vaisselle et lave-linge ne font pas partie des obligations de la loi Alur, mais sont particulièrement appréciés par les locataires, d'autant plus dans les appartements de type T3-T4.

Au même titre que l'électro-ménager, les éléments de décoration ne font pas non plus partie des obligations de meubles en location meublée. Ils contribuent cependant au confort des locations. Cadres et miroirs peuvent égayer un appartement et peut être la garantie du coup-de-cœur de la visite. Pensez-y !

>>> Retrouvez la liste détaillée du mobilier obligatoire dans le cadre de la loi Alur : "liste du mobilier obligatoire pour louer en meublé "

Le bail d’habitation en location meublée à usage de résidence principale doit respecter un modèle de bail-type défini par le décret du 29 mai 2015 de la Loi Alur, auquel doit être notamment jointe en annexes une notice d’information sur les droits et devoirs des parties.

Certaines clauses importantes doivent obligatoirement figurer sur le contrat de bail en meublé :

• • Description détaillée du logement : localisation, surface habitable, nombre de pièces, équipements (cuisine, installations sanitaires, chauffe-eau, équipements accessoires tels que parking ou cave…), mention de l'usage d’habitation
  • Désignation des parties : bailleur et locataire, avec coordonnées et éventuel mandataire
  • Durée de location et date de prise d’effet du contrat de bail
  • Etat des lieux (avec inventaire détaillé effectué à l’entrée et la sortie des lieux du locataire)
  • Conditions financières : montant du loyer mensuel et des charges (avec conditions de paiement et conditions de révision annuelle) 
  • Honoraires de location (à la charge du / des locataires et du bailleur) :montant et détail de la prestation
  • Clause de résiliation et préavis avec conditions, formalités et délai
  • Dépôt de garantie (inférieur ou égal à 2 mois de loyer hors charges) et éventuel acte de caution
  • En copropriété, un extrait du règlement de copropriété précisant la destination de l’immeuble ainsi que les modalités de jouissance et d’usage des parties privatives et communes.

Cas des colocations : si le logement meublé est loué en colocation, le contrat de bail doit mentionner dans l’une des clauses chacun des locataires considérés comme preneur du bail de location.

En location meublée, la Loi Alur définit un bail-type avec des conditions spécifiques quant à la durée de validité du contrat entre les parties, ainsi que les conditions de renouvellement et de résiliation.

Durée du bail et reconduction : les conditions en location meublée

En location meublée à usage de résidence principale du locataire, le bail entre locataire et bailleur est conclu pour une durée de 1 an, voire pour une durée de 9 mois lorsque le locataire est étudiant.

À l’échéance du bail en meublé, si aucune des parties ne se manifeste, celui-ci est reconduit tacitement pour une durée de un an (sauf si le locataire est étudiant, il faudra alors signer un nouveau bail car le bail étudiant n'est pas tacitement renouvelé).

Congé et préavis du contrat de bail : les règles en location meublée

Le locataire peut signaler son congé à son bailleur et mettre ainsi fin à son bail à tout moment en respectant un délai de préavis d’une durée de 1 mois.

Le propriétaire-bailleur doit, quant à lui, respecter un préavis de 3 mois avant l'échéance du bail, pour donner congé à son locataire. De plus il doit pouvoir justifier la résiliation du bail de location meublée avec 1 des 3 motifs suivants autorisés :

• vente du logement
• reprise du logement pour usage personnel (pour lui-même ou l’un de ses proches : conjoint, partenaire pacsé, concubin, ascendants, descendants du bailleur ou de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé)
• manquement du locataire à ses obligations (des impayés de loyers répétés, par exemple).

>>> Pour + d'infos sur le contrat de bail en location meublée respectant le décret de règlementation Alur : découvrez notre rubrique le bail de location en meublé

Initialement réglées par le propriétaire, les charges locatives sont des dépenses dues par le locataire. Le propriétaire-bailleur d’un bien loué en meublé peut bénéficier de la récupération de charges.

Le bail de location conforme Alur prévoit 2 possibilités pour les charges récupérables (au choix du bailleur) :

• Au forfait : sur la base de charges locatives réalistes. Ce forfait est révisable chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c’est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).
• Au réel : avec le versement de provisions pour charges (avec fourniture annuelle de justificatif des dépenses).

A noter : Le bail en location meublée selon la loi Alur doit mentionner une clause sur les modalités de paiement des charges à devoir par le locataire au propriétaire-bailleur.

Lorsque le logement est mis en location pour la 1ère fois (en tant que résidence principale), le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Lors de la remise en location du logement meublé (cas d'un nouveau locataire) ou lors du renouvellement du bail (cas du même locataire), le loyer peut être réévalué librement si le logement n'est pas en zone tendue (dans le respect de l'IRL, Indice de Référence des Loyers, en vigueur à la date de signature du nouveau bail).
Dans le cas d'un logement situé en zone dite tendue, le loyer du nouveau locataire ne peut dépasser le loyer de l'ancien locataire. L'encadrement des loyers fixe un montant maximum à ne pas dépasser pour éviter les excès pratiqués en location meublée.

>>pour savoir si votre logement est en zone tendue, consultez le simulateur officiel de zone tendue 

Voici les conditions selon lesquelles le loyer d'un meublé peut être réévalué en zone tendue pour la relocation :

•  cas du renouvellement de contrat de bail : si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché, il peut être réévalué jusqu'à 50% de la différence entre le nouveau loyer et l'ancien loyer éventuellement révisé sur l'IRL (si pas pris en compte dans les 12 derniers mois)
• cas de la remise en location (avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire) : le loyer peut être réévalué
• En respectant l'IRL (si le précédent loyer n'a pas déjà été révisé dans ces conditions dans les 12 derniers mois)
• En tenant compte du prix du marché (si le loyer précédent était manifestement sous-évalué)
• En tenant compte de certains travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence entrepris après la sortie des lieux de l'ancien locataire (le montant couvrant au moins 50% de la dernière année de loyer) le loyer annuel pourra être réévalué de 15% du montant réel TTC des travaux.

A noter : le montant du loyer appliqué par le dernier locataire doit figurer au sein du bail de location du logement.

Seules les communes situées en zone tendue sont concernées par l'encadrement des loyers pratiqués pour les locations meublées (Paris, Bordeaux, Marseille, Lille, Cannes, Strasbourg, Lyon, Toulon, Annecy, Bayonne, Nantes,...). Parmi elles, les villes de Paris et Plaine Commune, Lille, Hellemmes, Lomme, Bordeaux et Montpellier appliquent actuellement un dispositif spécifique de plafonnement des loyers (loi Elan), utilisant des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.

Pour toute information complémentaire relative aux loyers en location meublée, retrouvez notre article sur l'encadrement des loyers.

Pour être en totale conformité, le propriétaire-bailleur est tenu de faire réaliser un état de la performance énergétique et technique du logement qu’il propose à la location.

Le DPE ainsi réalisé est joint au bail de location.

Le DPE est valable 10 ans (sauf pour les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 qui sont valables jusqu'au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 qui sont valables jusqu'au 31 décembre 2022).

Avec la loi Climat et Résilience adoptée en 2021, les logements classés avec une note de performance égale à G ou F sont considérés comme étant des passoires thermiques.

Depuis le 1er janvier 2023 les logements classés G+ sont interdits à la location (> 450kWh /m²/an).

A compter de 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location. Pour les logements classés F, l'interdiction de mise en location interviendra en 2028 et en 2034 pour ceux classés E. Cela s'applique a une location vide et meublée.

Les différents diagnostics techniques attestant de la performance énergétique du logement doivent être obligatoirement en pièces annexes au bail, soit :

• diagnostic de performance énergétique (DPE)
• diagnostic amiante
• constat de risque d’exposition au plomb (pour tout immeuble construit avant le 01/01/1949) ;
• état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
• état des installations de gaz et d'électricité

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