La SARL de famille, très adaptée à la location meublée en LMNP

Le recours à une société est judicieux pour exercer en famille l'activité de loueur en meublé (LMNP ou LMP) ...mais attention à bien choisir le type de société le plus approprié et le plus léger côté fiscalité.

Contrairement à la SCI (Société Civile Immobilière), à laquelle on pense souvent spontanément (mais qui ne tolère qu'une pratique très accessoire de la location meublée), la SARL de famille est la forme de société la plus adaptée pour pratiquer la location meublée en famille. 

La SARL de famille permet d'accéder aux avantages fiscaux du statut de LMNP - Loueur en Meublé Non Professionnel (ou aussi celui, professionnel, du LMP), et ce, en optant pour le régime de l'impôt sur le revenu.

Faisons le point sur les caractéristiques de la SARL de famille et sur les conditions à respecter pour louer en meublé au sein d'une famille, et ainsi bénéficier des avantages de la location meublée en LMNP.

Pour être juridiquement reconnue comme SARL de famille, la société doit respecter les conditions suivantes :

Condition liée à l'activité de la SARL 

La SARL de famille est avant tout une SARL classique (Société à Responsabilité Limitée) dont l'activité doit être commerciale, agricole ou industrielle, et avec la particularité d'être détenue par des membres d'une même famille.

Étant une activité commerciale, la location meublée correspond donc tout à fait au champ d'application de la SARL de famille.

Les associés d'une SARL de famille bénéficie d'une responsabilité limitée, ils sont donc financièrement responsables à hauteur de leur participation au capital de la société.

Condition liée aux associés de la SARL de famille

Les associés de la SARL familiale ont tous entre eux un lien de parenté direct ou collatéral, sans exception et possiblement jusqu'au deuxième degré. La SARL de famille peut ainsi être créée :

• entre époux ou partenaires de PACS (mariage ou Pacte Civil de Solidarité)
• entre un parent et un ou plusieurs enfants
• entre un père, ses enfants et leurs conjoints,
• entre deux époux et l’enfant du premier lit de l’un des époux
• entre deux frères ou sœurs et leurs conjoints
• entre un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs
• entre un beau-père et son gendre. 

Dans ces conditions, les associés de la SARL de famille ne peuvent pas être par exemple concubins, cousins, beaux-frères / belles sœurs, ni oncle/neveu, car ce ne sont pas des personnes parentes en ligne direct.

En pratiquant la location meublée, la SARL de famille a tout intérêt à opter pour le régime à l'IR des sociétés de personnes (au lieu du régime à l'IS), pour éviter notamment la double imposition (au niveau du résultat de la société et au niveau des dividendes perçus par les associés) et bénéficier du régime de plus-value des particuliers en cas de cession du/des bien(s) loué(s) en meublé.

Imposée à l'IR au niveau de chacun des associés, la SARL de famille est ainsi considérée comme société fiscalement transparente.

Chaque associé déclare les revenus de location meublée dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non pas dans la catégorie des revenus fonciers. Le montant des revenus à déclarer est propre à chacun des associés et dépend de leur quote-part respective dans la société (étable selon l'apport dans le capital).

Le statut de LMNP ou LMP (Loueur en Meublé non Professionnel ou Professionnel) est apprécié au niveau de chacun des associés de la SARL selon le montant des recettes locatives perçu (plus ou moins 23 000€) et selon la part que représente ce revenu pour le foyer fiscal (revenu accessoire ou principal).

Fiscalité BIC au réel en SARL de famille

Lorsque la SARL opte pour le régime de la transparence fiscale à l'IR elle n’est pas personnellement soumise à l’impôt sur ses résultats. Ce sont en effet les associés qui le sont. Chacun d'eux déclare ensuite ses revenus sous le régime du BIC au réel (avec déduction de charges et amortissements), régime le plus intéressant en BIC car permettant d'anéantir le résultat imposable).

À noter qu'en SARL de famille le régime du micro-BIC avec abattement forfaitaire n'est pas possible car s’agissant d’une société commerciale soumise aux règles comptables des sociétés commerciales.

Le régime du BIC aux réel donne la possibilité aux associés de déduire des recettes locatives l’ensemble des charges liées à l'activité de location meublée (intérêts d'emprunt, frais de gestion / syndic / copropriété, taxe foncière, assurance PNO, etc.) et déduire également les parts d'amortissement du bien loué (lié à l'acquisition de l'immeuble, les travaux entrepris et le mobilier acquis).

En LMNP, les éventuels déficits fiscaux enregistrés sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de même nature (l'activité de location meublée non professionnelle), c'est ce qu'on appelle la tunnelisation des déficits LMNP (alors qu'LMP ils sont réintégrés sur le revenu global du foyer fiscal, pendant 6 ans et sans limitation de montant). 

Zoom sur l'intérêt de l'amortissement pratiqué en SARL de famille à l'IR

La pratique de l'amortissement est le principal levier en location meublée pour diminuer la facture fiscale sur les revenus perçus.

L'amortissement consiste à créer une charge comptable déductible fiscalement des revenus locatifs (cest-à-dire des loyers). Cumulé aux charges réelles intégralement déductibles, l'amortissement permet de réduire considérablement le résultat imposable, voire de l'anéantir complètement. Ce qui, pour information, n'est pas accessible en location nue (laquelle n'autorise pas la pratique de l’amortissement... et restreint la liste des charges déductibles).

Pour + de détails sur les spécificités et les modes de calcul de l'amortissement en LMNP, consultez notre article sur l'amortissement en LMNP

Régime de plus-value en cas de cession d'immobilier par la SARL de famille

En SARL de famille la plus-value réalisée sur la cession de l'immobilier est imposée au nom des associés, et donc sous le régime de la plus-value des particuliers, sans réintégrer dans le calcul les éventuels amortissements pratiqués (ce qui n'est pas le cas sous le régime de la plus-value des professionnels si la SARL de famille était à l'IS).

Le régime de plus-value des particuliers permet à la SARL de famille de minimiser la facture fiscale lors de la revente de bien(s).

Prélèvements sociaux et/ou charges sociales pour la SARL de famille ? 

Voici en résumé les règles quant aux prélèvements sociaux ou cotisations sociales pour la SARL de famille pratiquant la location meublée :

• prélèvement sociaux 17,2% sur les revenus du capital pour toute LMNP 
• cotisations sociales si la location saisonnière génère plus de 23 000€ de revenus locatifs ou l'associé de la SARL de famille est en statut LMP. À noter : exonération possible si l'activité de location est déléguée par mandat de gestion à une agence immobilière (plateformes type Airbnb non concernées par cette exonération). 

L'activité de location meublée peut être pratiquée en famille sous différentes formes de société : 

La SNC (Société en Nom Collectif) avec associés (non mineurs ou mineurs anticipés) au statut de commerçant, avec un niveau illimité de responsabilité .

La SCI familiale tolère l'activité de location meublée, à condition qu'elle reste occasionnelle (sans contrat renouvelable) et qu'elle ne dépasse pas 10% du chiffre d'affaires de la SCI (ou qu'elle ne soit pas la seule activité de location). Le cas échéant elle risque de lourds impacts fiscaux et juridiques.

La SARL de famille, à condition d'être en lien de parenté direct avec les associés, permet de réduire voire anéantir complètement la facture fiscale des recettes locatives, grâce à la fiscalité avantageuse du régime BIC au réel (charges entièrement déductibles et pratique de l'amortissement sur immobilier / mobilier / travaux).

L'EURL de famille, réservée aux personnes seules (physiques ou morale) permet d'accéder aux mêmes avantages fiscaux que la SARL de famille, grâce au mode d'imposition à l'IR.

Difficilement compatible avec la location meublée, la SCI n'autorise cette activité (familiale ou non) que de façon très limitée (jusqu'à 10% de son chiffre d'affaires global), à moins, le cas échéant de subir un reclassement juridique et de subir de très lourdes conséquences fiscales (double imposition notamment).

Grâce à l'option de régime de l'impôt sur le Revenu, la location meublée sous SARL de famille est la plus rentable car la moins pénalisée fiscalement parlant.

Pour en savoir plus sur la SCI, consultez nos articles de Ressources sur les thèmes "SCI et location meublée" ou "SCI familiale et location meublée"

La SARL de famille qui opte pour l'imposition à l'IR (Impôt sur le Revenu), plutôt que l'IS (Impôt sur les Sociétés) choisit de bénéficier des meilleurs avantages fiscaux offerts en location meublée.

Le revenu imposable de location meublée est déterminé selon le régime BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux) et chaque associé est imposé individuellement au prorata de ses droits sociaux (et non pas une imposition au niveau de la SARL de famille).

Avantages de l'imposition sous le régime des sociétés de personnes pour la SARL de famille : 

• 100% des charges sont déductibles (si liées à l'activité de location meublée)
• déduction fiscale des parts d'amortissement comptable (sur l'immobilier, le mobilier, les travaux)
• report possible du déficit pendant plusieurs années : soit sur les futurs revenus de locations meublées (en LMNP), soit sur le revenu global du foyer fiscal (en LMP). À noter que la qualification de LMP ou LMNP se fait au niveau du foyer fiscal de chaque associé.

Vous souhaitez vous lancer en famille ou intensifier une activité de location meublée familiale? Vous envisagez ou anticipez une transmission de votre patrimoine? et vous êtes convaincu(e) par les atouts de la SARL de famille ? ...mais vous n'êtes pas sûr(e) de tout maîtriser sur les aspects juridiques ou fiscaux ?

Notre équipe d'experts en location meublée est là pour vous renseigner, vous conseiller et vous accompagner pour faire de votre location meublée LMNP ou LMP une réussite sur le long terme.

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