Statut de SCI (Société Civile Immobilière) et location meublée

Exercer l'activité de location meublée au travers d'une société peut présenter bien des avantages de gestion et de transmission, mais attention car la SCI (Société Civile Immobilière) peut s'avérer être une opération fiscalement risquée pour louer en meublé.

Faisons le point sur les caractéristiques et le fonctionnement fiscal de la SCI pour comprendre en quoi cette forme de société civile n'est pas vraiment compatible avec la location meublée (activité commerciale), sauf à respecter certaines conditions pour l'exercer comme activité "accessoire".

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique permettant à plusieurs associés de constituer, détenir et de gérer ensemble des biens immobiliers.

La SCI est aujourd'hui la structure juridique la plus connue et la plus appréciée des investisseurs qui s'associent (à 2 minimum) dans la réalisation de projets immobiliers. 

La SCI est constituée d'un capital social composé librement avec les apports des associés. Les associés doivent rédiger les statuts de la société (déterminant notamment le mode de décision) et doivent aussi définir la répartition des parts sociales entre associés (établies à concurrence de leurs apports respectifs).

Ayant par nature un objet civil, la SCI relève du régime des sociétés de personnes, elle est de fait soumise à l’IR, selon les règles des revenus fonciers. Les revenus de location générés par la SCI sont imposés au niveau de chacun des associés, la SCI est de fait considérée comme société transparente (CGI, art. 8, 1°), grâce à l'assujettissement de la SCI à l'IR.  La SCI peut cependant fait le choix, à sa création ou à tout moment, d'être imposée à l'IS (avec des conséquences fiscales pour les associés) .

Avantages de la SCI :

• souplesse de gestion définie par les associés eux-mêmes (règles définies dans les statuts de la SCI) avec décision des associés en assemblée générale proportionnée à leur quote-part respective
• facilité de cession et transmission (en parts sociales de la société), avec abattement fiscal sur les droits de succession et exonération si donation de son vivant
• optimisation fiscale : grâce aux choix de fiscalité sur la SCI (de plein droit à l'Impôt sur le Revenu IR, ou, sur option, à l'Impôt sur les Sociétés IS), et grâce à la possibilité de pratiquer le démembrement

Sauf exceptions rares, l'objet par nature civil de la SCI ne permet ne permet pas d'exercer d'activité commerciale (comme la location meublée par exemple).

Lorsque la SCI exerce une activité de location nue, les revenus générés sont imposés à l'IR (Impôt sur le Revenu – déclaration 2072A), sauf disposition contraire à la création de la société. Chaque associé reporte dans sa déclaration de revenus la somme perçue de la SCI en tant que revenus fonciers  (déclaration 2044 et 2042).

Les éventuel déficits fonciers générés sont imputés au niveau des associés, et reportables jusqu'à 10 ans maximum.

Bon à savoir : si la SCI (assujettie par nature à l'IR) se lance dans une activité de location meublée, les revenus ainsi perçus seront associés à une activité commerciale, faisant directement basculer le mode d'imposition de la SCI vers un régime à l'IS (impôt sur les sociétés) et non plus à l'IR…avec de nombreux impacts à anticiper(fiscaux et juridiques). 

La fonction même de la SCI à exercer une activité d'ordre civil et la qualification commerciale de l'activité de location meublée LMNP (fiscalement parlant) rendent ces 2 pratiques directement incompatibles. 

Le statut de SCI pas vraiment compatible avec la location meublée

Les statuts d’une SCI définissent l’organisation civile de la détention d’un (ou plusieurs) bien(s) ainsi que son mode de gestion, et ce dans un but non commercial.
Les revenus perçus par la location meublée relèvent eux, par contre, d’une activité commerciale, et seront donc imposés comme tels, à l'IS dans la catégorie des BIC, si une SCI vient à exercer l'activité de location meublée de façon non accessoire.

L'activité civile de la SCI est en effet en opposition à l'activité commerciale liée à la location meublée. Une société exerce généralement l'une ou l'autre des mais pas les 2. Le statut de SCI ne permet donc pas d'être cumulé avec le statut LMNP de la location meublée.

Les seuls biens pouvant être principalement loués par une société civile à l'IR sont donc des biens nus (et non en meublé).

Pour une SCI soumise à l'IR, le fait de pratiquer la location meublée régulière modifie implicitement le régime fiscal de la SCI qui devient de fait, par l'exercice d'une activité commerciale, assujettie à l'IS. La SCI à l'IR encourt donc un redressement fiscal en pratiquant la location meublée de façon non exceptionnelle.

SCI à l'IR et location meublée : incompatible mais tolérance possible...

Pour éviter de basculer du régime de l'IR au régime de l'IS, une SCI peut pratiquer la location meublée, à condition que cette activité reste en marge de son activité principale.

2 conditions pour qu'une SCI à l'IR puisse louer en meublé (location saisonnière type Airbnb ou location meublée classique) :

Pour exercer l'activité de location meublée de façon accessoire, et sans changer de régime fiscal (IR vers IS) la SCI doit respecter 2 conditions :

• tolérance 10% maxi : les recettes locatives issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 10% des revenus globaux de la SCI, pour rester imposées en revenus fonciers sur l'année en cours. En cas de franchissement occasionnel de ce taux limite, une tolérance est prévue tant que la moyenne des recettes calculée sur 3 années d'activité ne dépasse pas 10%. En restant dans cette activité plafonnée à 10%, la SCI conserve son caractère civil et son mode d'imposition à l'IR, et elle reste une société transparente. Attention si la SCI ne perçoit aucun revenu foncier, la moindre recette en location meublée fait basculer le SCI à l’IS
• location exceptionnelle : la location meublée peut être exercée sans renouvellement régulier (comme cela peut être le cas de la location saisonnière, en courte durée, ce qui exclut la location meublée classique avec renouvellement de bail)

Si une SCI opte pour la location meublée (pratiquée de façon non accessoire) elle change de fait la nature de ses revenus et par conséquent aussi elle change de mode d'imposition, pour basculer sur une imposition à l'IS (sur l'ensemble des bénéfices).

En pratiquant la location meublée, la SCI perd alors sa transparence fiscale.

Pratiquer la location meublée présente différents risques et inconvénients pour la SCI :

• changement de personnalité morale : la SCI devient commerciale par son objet et devient donc redevable de l’impôt sur les sociétés (IS) sur l’ensemble de ses bénéfices
• double imposition : à l'IS pour les bénéfices de la SCI et à l'IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers au niveau des associés de la SCI (pour leurs dividendes)
• requalification des revenus de la SCI en société commerciale par les services fiscaux
• impossibilité d'imputer les éventuels déficits fonciers (futurs et antérieurs) sur les revenus globaux des associés
• gestion plus contraignante (notamment tenue de comptabilité, avec obligation de reconstituer une comptabilité à la date de passage à l’IS)
• risque de taxation importante pour les associés lors de la revente du bien (régime de plus-value des professionnels)
• risque de non-retour au statut de l’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques)

Au vu de toutes ces conséquences possibles liées à la pratique de l'activité de location meublée, il semble plus qu'opportun que ces impacts soient bien connus des associés à la création de la SCI ou au moment d'envisager d'investir en immobilier, car la rentabilité d'un investissement immobilier pourrait s'en trouver amoindrie.

Compte tenu des incompatibilités fiscales entre le statut civil de la SCI et le statut commercial de la location meublée, la solution, pour louer en meublé sans restriction et en société, est d’opter pour une autre forme de société.

3 formes de sociétés sont possibles pour louer en meublé sans restriction : la SNC, la SARL de famille, ou l'EURL de famille. 

·         SNC (Société en Nom Collectif) fiscalement souple mais interdite aux mineurs non anticipés. Les associés ont le statut de commerçants (donc assujettis aux cotisations URSSAF), avec un niveau de responsabilité indéfinie et sont tous solidaires les uns des autres

·         La SARL de famille est l'entité juridique la plus appropriée pour mener en famille une activité commerciale et être soumise à l’impôt sur le revenu, et par ricochets bénéficier des multiples avantages de la fiscalité de la location meublée (amortissements, déduction de charges etc.)

·         L’EURL de famille (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) : société de personne (physique ou morale) imposée à l’IR, dont l’objet est commercial et qui a la particularité d’être détenue par un associé, engagé financièrement à hauteur de son apport en capital

 Il est possible de transformer une SCI en EURL / SARL de famille pour se lancer dans la location meublée ou pour intensifier cette activité (avec notamment changement de régime fiscal au moment de la conversion de la société).

Détenir un bien immobilier sous le statut d’une SCI recouvre différents avantages bien connus : éviter l’indivision, faciliter la transmission, etc.

Or, le statut de SCI s’avère être un statut incompatible avec la location meublée (sauf à l'exercer de façon accessoire), surtout au niveau fiscal.

Il est donc préférable d’être bien informé sur les contours juridiques et fiscaux avant de constituer une SCI d’un bien pratiquant déjà la location meublée, ou avant de passer à la location meublée d’un bien détenu en SCI.

Avant de constituer une SCI pratiquant la location meublée, ou avant de vous lancer dans la location meublée si votre bien est détenu par une SCI, il est important de comprendre les incidences fiscales qui en découlent. 

Experte en immobilier locatif notre équipe LOKZI vous conseille et vous accompagne pour faire les bons choix selon votre situation : structure juridique la plus appropriée (avec éventuelle conversion de statut de société), régime fiscal le plus performant, objectifs personnels et patrimoniaux, etc. 

Contactez-nous pour une simulation GRATUITE sur-mesure ou pour faire évoluer votre statut approprié à la location meublée.

Quel type de location est-il possible pour une SCI ?

De par l'objet civil de la SCI, cette forme de société ne peut pratiquer que la location nue.

La location meublée est toutefois possible en SCI (et sans impact sur sa fiscalité à l'IR) tant que 2 exceptions tolérées sont respectées (moins de 10% du chiffre d’affaires et location meublée exceptionnelle)

Location en meublé et SCI : comment éviter l'IS ?

2 exceptions sont possibles pour exercer la location meublée en évitant à la SCI de passer à l'IS :

• limiter les recettes du meublé à 10% du chiffre d'affaires global de la société
• et pratiquer la location meublée de façon exceptionnelle en courte durée, sans renouvellement automatique de location (ex : location saisonnière sur une résidence secondaire).

Mieux vaut être bien informé de ces règles lors de constitution de la SCI pour éviter tout dérapage et tout redressement fiscal en cours de route.

Quel statut de société pour faire de la location meublée ?

Pour exercer l'activité de location de logements meublés sous forme de société, 3 formes juridiques et légales de société sont possibles :

• SARL ou EURL de famille (la plus propice dans un cadre familial, à plusieurs membres ou seul) avec imposition à l'IR et responsabilité financière limitée à l’apport de chacun dans le capital de la société
• SNC (Société en Nom Collectif) fiscalement souple mais interdite aux mineurs non anticipés, avec un statut de commerçants pour les associés (donc assujettis aux cotisations URSSAF) dont la responsabilité financière est illimitée avec solidarité entre associés
• SCI (avec location meublée exceptionnelle et limitée)

L'arbitrage pour telle ou telle forme de société dépend de la situation familiale de chacun, des projets personnels et patrimoniaux, et des préférences en matière de gestion. Il est fortement conseillé de se faire accompagner par un expert pour être aidé dans le choix de société et de régime fiscal pour louer en meublé dans les meilleurs conditions.

SCI ou SARL pour la location meublée ?

Alors que la SCI ne tolère la location meublée que de façon accessoire (et limitée à 10% de son chiffre d'affaires), la SARL de famille est la forme juridique la plus appropriée pour louer en meublé en famille et bénéficier de tous les avantages fiscaux liés au statut LMNP ou LMP.