Cotisations sociales en location meublée (ex RSI)

Certains loueurs en meublé sont obligatoirement soumis aux charges sociales, pour des logements principalement loués en courte durée (meublé saisonnier), et ce, qu'ils soient non professionnels ou professionnels de la location meublée (LMNP / LMP).

Si les cotisations sociales ouvrent droit à certains droits sociaux en faveur des propriétaires-bailleurs (maladie, vieillesse, retraite...), elles peuvent également impacter la rentabilité d'une location meublée. Pour éviter toute mauvaise surprise côté finance et trésorerie, mieux vaut anticiper.

Voici un point sur les modalités d'application des cotisations sociales en vigueur pour la location meublée : qui est obligatoirement concerné, et qui ne l'est pas ? à quelles conditions ? quelles sont les démarches à entreprendre pour être en règle ?

La règlementation a évolué en 2018 et 2021 pour imposer l'assujettissement aux charges sociales à certains loueurs en meublé, non professionnels ou professionnels, sous certaines conditions.

Prélèvements sociaux LMNP ou cotisations sociales : comment ça fonctionne ?

La règle générale :

Considérés comme revenus du patrimoine, les revenus de locations meublées sont par nature assujettis aux prélèvement sociaux (CSG-RDS etc.), et recouvrés par l’administration fiscale en même temps que l’impôt sur le revenu (au taux 17,2% sur le revenu imposable). 

Il en va de même pour les éventuelles plus-values réalisées sur la cession de bien loué en meublé.

Exception pour les revenus de location meublée dépassant 23 000€/an

Depuis la Loi de Finances pour le financement de la Sécurité Sociale, les revenus locatifs du meublé peuvent être assujettis aux cotisations sociales Urssaf (au lieu des prélèvements sociaux), dès que la location meublée prend un caractère professionnel (pour le foyer fiscal), et qu'elle dépasse 23 000€/an de revenus.

3 conditions pour être obligatoirement redevable des cotisations sociales en location meublée 

Tout loueur en meublé  dégageant plus de 23 000€/an de revenus (sur le foyer fiscal) est redevable des cotisations sociales pour son activité de location meublée dès lors qu'il remplit une des conditions suivantes : 

• location meublée saisonnière / courte durée : le(s) logement(s) meublé(s) est (sont) loué(s) à la nuitée, à la semaine, ou au mois, à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile (cas des locations Airbnb, chambres d'hôtes, gîte rural etc). Le législateur considère ainsi que tout propriétaire dont l’activité de location meublée touristique va au-delà du caractère accessoire ou occasionnel doit être assujetti aux cotisations sociales. 
• ou loueur LMP : le propriétaire-bailleur a le statut de Loueur en Meublé Professionnel LMP (le loueur dégage plus de 23 000€/an de chiffre d'affaires en meublé ET son activité est majoritaire dans les revenus du foyer fiscal). Obligation valable depuis 2018 pour les LMP.
• ou gérant majoritaire de SARL de famille (LMP ou LMNP) : doit s’acquitter des cotisations à l'URSSAF (sur sa quote part de participation au capital de la SARL), et ce, quel que soit le résultat déclaré, avec un montant minimum de 1 200€

Toute activité de location meublée étant considérée comme LMP (avec statut du Loueur en Meublé Professionnel) est soumise aux charges sociales (et non pas aux prélèvements sociaux).

En effet, dès que l'activité de location meublée n'est plus une source de revenu accessoire, qu'elle devient la principale source de revenus du foyer fiscal, au-delà du seuil de 23 000€/an de chiffre d'affaires, le loueur en meublé est tenu de régler les cotisations sociales règlementaires.

En retour, le loueur en meublé peut bénéficier d'une couverture sociale sur son activité (maladie, vieillesse, retraite, invalidité...).

Tout loueur en meublé LMP est tenu de s'affilier au Régime de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) et de s'acquitter des cotisations (représentant environ 40% du bénéfice).

Un forfait de cotisation minimum de 1300€ environ est prévu en cas de déficit sur l'activité de location meublée

Tout loueur en meublé LMNP réalisant plus de 23 000€ de recettes locatives sur son activité de location saisonnière (type Airbnb) est tenu de s'affilier au Régime de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI)  et payer des charges sociales sur les loyers encaissés (maladie, maternité, retraite, etc.)

Il est aussi possible, sur option auprès de l'URSSAF, de s'affilier au Régime Général de la Sécurité Sociale (tant que les recettes ne dépassent pas 77 700€/an), notamment pour éviter un doublon de régime social (et de cotisation) en cas d'activité salariée en parallèle de la location meublée.

Les cotisations à devoir sont calculées selon le montant du revenu imposable net (loyers déduits des charges): taux progressif variant entre 35 % et 45 % du montant des revenus locatifs perçus en location meublée saisonnière.

Bon à savoir : un abattement pouvant aller jusqu'à 23 000€ est pratiqué la première année de cotisation.

La cotisation minimum obligatoire est de 1300€ environ.

Différents régimes d'affiliation sont possibles en location meublée : régime général, micro-entrepreneur ou travailleur indépendant.

Selon le statut du loueur en meublé, le niveau de revenus et la typologie du bien loué en meublé (tourisme classé / non classé / chambre d'hôte / meublé traditionnel), le régime social peut être au choix ou imposé. Les critères de seuils de recettes ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte pour choisir tél ou tél régime. A chacun de considérer également ses attentes en termes de couverture maladie, et protection sociale.

Pour connaître les modalités d'affiliation selon votre situation : consulter le portail URSSAF

Les charges sociales... non négligeables pour la rentabilité d'une location meublée

Le montant de la cotisation sociale évolue en fonction du montant des bénéfices perçus. 

Voici un mémo à destination des loueurs en meublé pour els charges sociales à devoir en location meublée, selon la situation de chacun :

• pour les recettes équivalentes à 23 000€/an (en location meublée saisonnière ou LMP) : le forfait de base est de 1045€ environ. L’administration fiscale considère que les bénéfices sont nuls, le loueur s’acquitte du montant minimum de cotisations
• au-delà de 23 000€/an (en location meublée saisonnière ou LMP) : le taux est de 40% environ (incluant maladie, retraire, invalidité, allocations familiales, CSG-RDS,..)
• pour les recettes inférieures à 23 000€/an (et aussi pour les LMNP en meublé classique): les revenus de la location meublée sont considérés comme des revenus du patrimoine et sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG-RDS) au taux de 17,2%

Dans le calcul de rentabilité d’une activité de location meublée, la part à verser aux cotisations sociales est bien souvent oubliée.

Certes, cette obligation est encore très récente pour les loueurs exerçant cette activité en non professionnel (LMNP), mais elle intervient trop souvent en mauvaise surprise pour ceux qui n’ont pas anticipé cette charge, et pour cause puisqu’elle est calculée à l’issue de la période annuelle d’activité de location. Un conseil : anticiper.

La location meublée LMNP n'est pas concernée par l’obligation de s’acquitter des cotisations sociales, tant qu'elle respecte au moins une des conditions suivantes :

• la location meublée génère moins de 23 000€ de chiffre d'affaires en courte durée
• le loueur en meublé confie la gestion de son activité de location meublée touristique à un professionnel de l’immobilier bénéficiaire d’un mandat de gestion. Rappelons que les plateformes numériques type Airbnb assurant la mise en relation (et non la gestion) ne sont pas considérées comme professionnels de l’immobilier.
• l’activité de location est exercée sur des meublés d’habitation en longue durée LMNP et non pas sur des meublés touristique. NB : si le loueur a le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) il doit s'acquitter des cotisations sociales
• l'activité de location meublée est exercée par une SARL de famille sans gérant majoritaire.

Vos revenus en meublé ont évolué frôlant ou dépassant 23 000€? Votre activité de location meublée a évolué (va évoluer) et vous vous interrogez sur des éventuelles charges sociales obligatoires?

Experte en location meublée, LOKIZI conseille et accompagne au quotidien les loueurs en meublé, notamment au niveau de leur fiscalité et des sujets de charges sociales liés à cette activité.
Louer en meublé peut être très lucratif, et très rentable grâce à la fiscalité légère…à condition de faire les bons choix, comme sur le mode de location (courte durée ou longue durée), sur le régime fiscal BIC (micro-BIC ou BIC au réel), ou le régime de prestations sociales.

Il est possible de louer en meublé sans être trop lourdement pénalisé par l'impôt, les taxes ou les charges sociales. Mieux vaut être informé pour faire les bons choix et bénéficier de tous les avantages de la location meublée.

N'hésitez pas à nous contacter pour tout conseil et simulation GRATUITE sur-mesure de votre situation (loyer / fiscalité).