Le bail commercial en meublé para-hôtelier (dispositif Censi Bouvard)

Le bail commercial d’un appartement meublé est le type de bail que l’on retrouve le plus fréquemment en France pour la location meublée para-hôtelière en résidence-services (tourisme / affaires / étudiant / senior).
Lokizi vous informe sur son fonctionnement et vous met en garde sur certains écueils du bail commercial d'un appartement meublé.

En faisant l'acquisition d'un bien dans une résidence-services (via le dispositif Censi Bouvard notamment), l'acquéreur devient loueur en meublé (LMP ou LMNP) d'un logement faisant partie d'une résidences-services.
La résidence-services, intégralement gérée par une société d'exploitation (l'exploitant), propose des services para-hôteliers en complément de la mise en location (accueil, petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge). Il existe différents types de résidence-services : maison de retraite médicalisée ou non (EHPAD, résidences sénior), résidence tourisme d’affaires (résidence hôtelière), résidence de tourisme classée, résidence étudiante.

Le bail commercial de logement meublé est le contrat établi entre le propriétaire-bailleur et la société qui assure l'exploitation commerciale du bien (exemple : Pierre & Vacances).

Le bail commercial est le contrat de location qui lie le propriétaire-bailleur d'un bien à l'exploitant qui en assure la mise en location et la gestion globale.

Le propriétaire-bailleur confie la commercialisation et la gestion de son bien à l'exploitant et perçoit régulièrement ses loyers selon les conditions définies dans le bail commercial.

L'exploitant assure quant à lui la commercialisation, la mise en location, l'entretien / les réparations / la mise en conformité, le règlement des taxes & assurances, la gestion, et les travaux du bien.

Le bail commercial établi entre le propriétaire-bailleur et l'exploitant d'un bien en résidence-services définit les différentes conditions d'exploitation du bien concerné, et les responsabilités de chacune des parties.
En résumé, les caractéristiques du bail commercial d'un logement loué en meublé sont les suivantes (depuis 2014) :

• durée d'engagement : 9 ans minimum (maxi 12 ans), renouvelable par tacite reconduction pour une durée indéterminée
• renouvellement possible par signature d'un nouveau contrat de bail commercial (réengagement sur durée de 9 ans minimum)
• loyer versé trimestriellement ou annuellement (parfois mensuellement) au propriétaire-bailleur
• charges réparties généralement attribuées au gestionnaire (travaux, entretien)
• résiliation avec préavis de 6 mois avant terme du bail (NB : en période de renouvellement le délai de 6 mois démarre au 1er jour du trimestre civil qui suit la demande de résiliation)
• possibilité d'indemnité d'éviction pour sortie de bail.

A l’exception du secteur aussi spécialisé que le Médical (EHPAD – Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), il existe aujourd’hui de réels écueils avérés à ce type d’exploitation via le bail commercial en meublé Censi-Bouvard.

Beaucoup trop d'exploitants ne remplissent pas leurs obligations (bien que mentionnées dans le bail commercial), notamment les plus courantes :

• retard de loyers très fréquents, voire non-paiement des loyers
• baisse des loyers perçus (perte de 40 à 80% très souvent constatée)
• faible négociation possible sur le montant des loyers
• impossibilité de sortie du bail sauf à indemniser lourdement l’exploitant (indemnité d'éviction)
• manque de transparence sur la gestion et l’entretien intrinsèque de son bien
• travaux et entretien pas toujours assurés (bien que prévus dans le bail commercial)
• renouvellement du bail commercial entrepris le plus souvent avec une forte baisse de loyers (-20% à -50%)
• risque important de ne pouvoir revendre son bien pendant la durée du bail.

Grâce à son expérience en immobilier locatif, LOKIZI sait aujourd’hui appréhender les risques et les évolutions liées au bail commercial d’un logement meublé acquis en Censi-Bouvard.
LOKIZI vous aide à retrouver plus de souplesse et de transparence dans la gestion de votre bien meublé ainsi qu'une meilleure rentabilité en vous proposant une réversibilité du bien meublé.

La réversibilité du bien meublé consiste à passer du bail commercial (9ans) au mandat de gestion de location meublée (1an).

La réversibilité du meublé para-hôtelier Censi-Bouvard en meublé classique présente différents avantages :

• la location assurée du bien grâce à la forte demande de logements meublés en longue durée (mobilité professionnelle / étudiante, retraités...)
• un loyer mensuel régulier
• une hausse significative de la rémunération perçue (honoraires de gestion plus faibles)
• plus de rentabilité pour le propriétaire
• une gestion claire et transparente
• le maintien de la fiscalité avantageuse du LMNP (régime des Bénéfices Industriels & Commerciaux, amortissement et charges déductibles en régime réel)
• une valorisation du bien permettant une vraie facilité à la revente
• une liquidité du bien permettant d’effectuer sereinement ses arbitrages patrimoniaux.

Vous vous posez des questions sur le bail commercial de votre meublé acquis sous dispositif Censi Bouvard ? 

Vous souhaiteriez être accompagné pour envisager les bonnes conditions de sortie possible ?

N'hésitez pas à visionner notre webinar "Immobilier locatif : Comment sortir d'un bail commercial et sécuriser vos loyers".
Pour tout conseil sur la transformation et la réversibilité du bail commercial meublé en mandat de gestion locative, Lokizi est à votre disposition. Contactez-nous !

Quelles sont les obligations du bail commercial en matière d'investissement Loi Censi-Bouvard ?

Le propriétaire-bailleur ayant acquis son bien avec la Loi Censi Bouvard a pris l’engagement de le louer en meublé pendant au moins neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence dans lequel se trouve ce logement. L'exploitant s'engage sur le bail commercial à commercialiser, gérer, entretenir le bien ainsi qu'à reverser les loyers au propriétaire.

Combien de temps dure la fiscalité avantageuse du Censi Bouvard ?

La réduction d'impôt accessible dans le cadre de la Loi Censi Bouvard s'interrompt à l'issue des 9 ans de locations obligatoires. La TVA liée à l'acquisition du bien est récupérable pendant 20 ans (tant qu’Une le bien reste détenu par le propriétaire-bailleur).

Que se passe-t-il à l'issue des 9 ans du bail commercial d'un bien acquis en Censi-Bouvard ?

A l'issue des 9 années de location d'un bien meublé acquis sous la Loi Censi-Bouvard, le propriétaire-bailleur a la possibilité de récupérer son logement pour usage personnel, de le revendre ou encore de continuer à le louer à l'exploitant (avec signature d'un nouveau bail commercial).

Quand s'arrête le dispositif Censi-Bouvard pour investir en LMNP ?

Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022 (Plan de Finances 2023). Il n'est plus possible depuis cette date d'investir en immobilier locatif en bénéficiant de réduction d'impôt. Les propriétaires ayant investi avant cette échéance continuent à bénéficier de la réduction d'impôt jusqu'à l'échéance des 9 années minimum obligatoires de mise en location. Pour investir en immobilier locatif tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse, l'alternative reste le statut LMNP.