Société Civile Immobilière (SCI) familiale et location meublée

Détenir un ou plusieurs bien(s) dans la cadre une SCI familiale (Société Civile Immobilière familiale) recouvre différents atouts pour investir / acquérir et gérer en famille son patrimoine immobilier.

Cependant pratiquer l'activité de location meublée n'est pas compatible avec le statut de SCI familiale, car cette forme de société repose avant tout sur une activité non commerciale. Mieux vaut le savoir pour réussir son projet de location meublée et éviter les impacts fiscaux !

LOKIZI vous informe sur les spécificités juridiques et fiscales de la SCI familiale et de la location meublée… et vous guide dans les options et recours possibles pour pouvoir louer votre bien en meublé, toujours dans un cadre familial, tout en bénéficiant des avantages de la location meublée.

Avant de déterminer les conditions pour pratiquer la location de bien immobilier au sein d'une SCI familiale rappelons ce qu'est une SCI familiale.

Caractéristiques de la SCI familiale

Une SCI familiale est avant tout une SCI classique avec la particularité d'être exclusivement détenue par des membres d'une même famille (avec 2 membres minimum), liés par liens d'alliance ou de parenté, sans contrainte d'âge minimum (jusqu'au 4ème degré, notamment enfant, parent, petit-enfant, frère/sœur, arrière grand-parent, oncle/tante, neveu/nièce, cousin germain).

Le statut de SCI familiale (Société Civile Immobilière familiale) est un statut juridique dont l’objet est immobilier, et non pas commercial (comme peut l’être une SARL, SAS, etc.).
Créer une SCI familiale permet à des membres d’une même famille unie par un lien d’alliance ou de parenté, de faciliter la détention, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers. 

Par exemple, la constitution d'une SCI familiale est possible lors d’un achat immobilier entre parents et enfants pour une résidence principale ou entre cousins pour une maison de vacances.

La SCI familiale est souvent créée pour préparer l’optimisation de la succession d’un patrimoine immobilier.

A la création de la structure, chaque membre de la famille doit faire un apport au sein de la SCI familiale, quelle que soit sa forme (en immobilier, en numéraire, voire en prestation non rémunérée), et récupère ainsi des parts sociales de la société, respectivement établies à hauteur de l'apport de chacun dans le capital social.

La SCI familiale peut être une alternative à l’indivision (et à ses blocages fréquents lors d'une succession par exemple). La SCI familiale peut ainsi permettre une optimisation fiscale en vue de la transmission d'un patrimoine à ses héritiers (via le démembrement de propriété notamment).

A noter : la SCI familiale devient une SCI classique dès l'arrivée d'un des membres ne présentant aucun lien de parenté ou d'alliance avec l'un des associés. 

Régime d'imposition et fiscalité de la SCI familiale

La SCI est de plein droit imposée à l’IR (Impôt sur les Revenus) avec des revenus déclarés en revenus fonciers par chacun des associés, à concurrence de leurs parts sociales respectives détenues dans le capital social de la SCI.

La SCI familiale n'est pas directement assujettie à l'impôt, puisque ce sont ses associés qui sont eux-mêmes imposés, à hauteur des bénéfices perçus de la SCI (qu'ils soient effectivement perçus ou non). Chacun des associés déclare ses revenus en revenus fonciers, et est imposé à hauteur des parts sociales qu'il dispose dans la société. La SCI familiale est alors considérée comme bénéficiant d'une transparence fiscale.

Que les bénéfices dégagés par la SCI familiale aient été perçus ou non par les associés, chacun d'eux doit les déclarer sur sa déclaration de revenus en revenus fonciers.

En cas de déficits, ceux-ci peuvent être imputés sur les revenus globaux des associés (jusqu'à 10 ans maximum), permettant de réduire la facture fiscale du foyer fiscal de chacun des associés.

La SCI peut aussi faire le choix d'être assujettie à une imposition à l'IS (Impôt sur les Sociétés) si cette option s'avère plus avantageuse pour elle.

La location meublée est une activité règlementée où le propriétaire-bailleur proposant à la location par bail annuel un logement d'habitation assorti d'un mobilier en conformité avec la Loi Alur, et disposant du statut de Loueur en Meublé Non professionnel ou Professionnel (LMNP / LMP), est imposé à l'IR pour les bénéfices perçus sur ses revenus locatifs (dans la catégorie des BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Fiscalement considérée comme activité commerciale, la location meublée ne peut ainsi pas être pratiquée par une société à caractère civil sans incidence fiscale. Elle peut toutefois être pratiquée sans changement de fiscalité si elle respecte le cadre de tolérance définie par l'administration fiscale, un cadre définissant le caractère exceptionnel de la location meublée.

Tolérance pour la location meublée exceptionnelle en SCI familiale : les conditions

Pour qu'une SCI puisse proposer à la location meublée un ou plusieurs de ses logements, et d'adonner ainsi à une activité de nature commerciale sans changement implicite de mode d'imposition (de l'IR à l'IS), 2 conditions doivent être respectées :

• pas plus de 10% du chiffre d'affaires : le montant (HT) des recettes locatives issues du meublé ne doit pas excéder 10 % du chiffre d’affaires (recettes totales hors taxe HT) 
• une activité pratiquée de façon exceptionnelle : la location meublée ne doit pas être une activité habituelle pour la SCI. Ici la notion de fréquence et de consécutivité importe plus que la durée de location. Un logement meublé loué par exemple chaque été constitue une pratique habituelle.

Respectant les 2 conditions de tolérance ci-dessus, toute SCI familiale peut librement exercer la location meublée sans incidence sur sa fiscalité, en restant imposée à l'IR, et en bénéficiant donc du statut de fiscalité transparente (revenus déclarés et imposés au niveau des associés).

A noter : une SCI familiale peut ainsi proposer à la location aussi bien des logements vides que des logements meublés (tant que la location meublée reste marginale et exceptionnelle, dans les seuils de tolérance évoqués ci-dessus).

Au-delà de ces conditions (quand la location meublée dépasse le cadre exceptionnel ou quand est la seule source de revenu locatif), la SCI change automatiquement de statut (commercial et non plus civil) et bascule sur un assujettissement à l'IS (Impôt sur les Sociétés), avec de nombreuses conséquences fiscales.

La location meublée habituelle en SCI familiale : les risques et conséquences

A moins de l'exercer de façon exceptionnelle et dans le cadre de la tolérance de 10% maximum du chiffre d'affaires, la pratique de l'activité de location meublée (considérée comme activité commerciale) est incompatible avec le caractère civil de la SCI familiale (Société Civile Immobilière familiale). Le cas échéant, la SCI familiale subit des conséquences significatives sur son statut juridique et sur sa fiscalité.

En pratiquant la location meublée de façon habituelle et au-delà du plafond maximum toléré, la SCI familiale s'expose à un changement de mode d'imposition de ses bénéfices, passant d'une imposition de plein droit à l'IS à une imposition à l'IR.

Dans le même esprit, dès lors que la location meublée représente la seule activité de location (sans location en nu par exemple), la SCI est de fait imposée à l'IS.

En pratiquant la location meublée de façon habituelle (via un bail renouvelé ou via la location saisonnière répétée et dégageant plus de 10% du CA), la SCI perd alors sa transparence fiscale.

Pratiquer la location meublée de façon habituelle présente différents risques et inconvénients pour la SCI familiale :

• changement de personnalité morale : la SCI familiale devient commerciale par son objet et devient donc redevable de l’impôt sur les sociétés (IS) sur l’ensemble de ses bénéfices
• double imposition : à l'IS pour les bénéfices de la SCI et à l'IR dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers au niveau des associés de la SCI (pour leurs dividendes)
• requalification des revenus de la SCI en société commerciale par les services fiscaux
• impossibilité d'imputer les éventuels déficits fonciers (futurs et antérieurs) sur les revenus globaux des associés
• gestion plus contraignante (notamment tenue de comptabilité, avec obligation de reconstituer une comptabilité à la date de passage à l’IS)
• risque de taxation importante pour les associés lors de la revente du bien (régime de plus-value des professionnels sans abattement possible)
• risque de non-retour au statut de l’IRPP (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques).

Ces conséquences juridiques et fiscales ne sont pas à prendre à la légère et doivent être bien connues des associés tentés par la location meublée sur un patrimoine immobilier familial. il en va également de la rentabilité finale du projet immobilier.

Il existe cependant un recours possible pour exercer en famille l'activité de location meublée au sein d'un bien immobilier détenu en SCI de famille (Société Civile Immobilière de famille) ou SCI familiale, mais qui nécessite un changement de structure de société.

Il est très tentant de s'adonner à la pratique de la location meublée sur un appartement ou plusieurs biens détenus en famille, notamment pour amortir les frais (liés aux remboursements d'emprunt, taxes foncières par exemple). Cela peut être le cas avec des locations pratiquées en formule saisonnière (via des plateformes de type Airbnb), qui pratiquées occasionnellement permettent de dégager des revenus locatifs souvent non négligeables.

Attention cependant à bien pratiquer la location meublée en respectant les conditions de tolérance liées à la SCI, car le cas échéant, la SCI subit de nombreux changements automatiques, d'ordre juridique et fiscal (qui peuvent vite alourdir les finances de la société !).

En pratiquant la location meublée saisonnière (type Airbnb) au-delà des seuils de tolérance réglementaires, la SCI peut notamment subir ces conséquences :

• perdre sa transparence fiscale,
• changer de personnalité morale,
• subir une double imposition (à son niveau ainsi qu'au niveau de ses associés),
• devoir se soumettre à une gestion plus lourde (comptable notamment)
• faire subir une fiscalité plus lourde à ses associés lors d'une revente de bien (cf. taxation sur la plus-value des professionnels) ou lors de déficits (non imputables sur les revenus globaux)

Pour mémo, une SCI (classique ou familiale) ayant par nature une activité d'ordre civil, ne peut percevoir des revenus locatifs d'activité commerciale sans bouleverser sa fiscalité. A moins de pratiquer la location meublée dans la limite de 10% de chiffre d'affaires, et de façon non habituelle (sans reconduction de bail ou répétitivité de location).

Si la location meublée s'avère une vraie volonté durable pour la SCI familiale, il est possible et même recommandé d'envisager un changement de cadre juridique pour alléger la gestion et bénéficier de la légèreté fiscale sur les revenus de location meublée.

Au vu des lourdeurs et contraintes fiscales que peut représenter la location meublée en SCI familiale, il est recommandé d'éviter ce statut de société ou de basculer sur une autre forme juridique.

Pour pratiquer en famille la location meublée d'un ou plusieurs biens (sans restriction), 2 types de sociétés sont possibles : 

·         SNC (Société en Nom Collectif) fiscalement souple, interdite aux mineurs non anticipés, donnant aux associés le statut de commerçants (avec assujettissement aux cotisations URSSAF), avec un niveau de responsabilité indéfinie

·         la SARL de famille : l'entité juridique la plus propice pour mener en famille une activité commerciale de location meublée et être soumise à l'IR, et par ricochets bénéficier des multiples avantages de la fiscalité de la location meublée (amortissements, déduction de charges etc.). 

 Il est possible de convertir une SCI de famille en SARL de famille pour se lancer dans la location meublée ou pour intensifier cette activité (avec notamment changement de régime fiscal au moment de la conversion de la société).

Une seule solution s’impose pour que le(s) bien(s) initialement détenu(s) en SCI de famille (Société Civile Immobilière de famille) puisse(nt) être proposé(s) en location meublée : changer de situation juridique et fiscale, autrement dit transformer la SCI de famille en SARL de famille (Société à Responsabilité Limitée). 
Exercer en famille l’activité de location meublée avec un bien détenu ou SARL de famille est très avantageux car il permet de choisir l’option de l’imposition sur le revenu (et non plus sur les sociétés) et de bénéficier de différents avantages fiscaux de la fiscalité des BIC (charges entièrement déductibles, amortissement du bien loué en meublé).

Expert de la location meublée et de l'ingénierie patrimoniale, l'équipe LOKIZI vous conseille sur les conditions et le cadre idéal pour exercer en famille la location meublée.

Notre équipe est quotidiennement confrontée aux questions sur les meilleurs statuts fiscaux à choisir pour optimiser la rentabilité et la transmission d'un patrimoine immobilier familial.

Exercer l’activité de loueur en meublé en famille c’est possible, mais pas si le bien est structuré en SCI familiale. Pour être en conformité et pour optimiser sa fiscalité, il est primordial que le/les bien(s) destiné(s) à la location meublée soit juridiquement et fiscalement structuré de façon optimale.
LOKIZI est votre meilleur expert pour transformer votre SCI familiale en SARL de famille (Société à Responsabilité Limitée).

Estimation GRATUITE et sur-mesure. Contactez-nous !