Investir et louer avec un bail commercial

Louer son bien avec bail commercial

Séduits par les perspectives réjouissantes de rentabilité de l’investissement locatif dans les résidences-services tout autant que par la simplicité de gestion à assurer, beaucoup de propriétaires se laissent tenter par ce type de placement qui a le vent en poupe (studio étudiants, maisons de retraite médicalisées, ...).

Le principe de mise en location repose sur la signature d’un bail commercial qui lie le propriétaire-bailleur à l’exploitant-gestionnaire.

Il convient alors de bien connaître au préalable les modalités spécifiques du bail commercial, pour optimiser et sécuriser son investissement, tout en évitant ses éventuels écueils.

Pour mémo préalable, sont concernés par le bail commercial, les types de biens suivants exploités en résidences-services :

• Résidences étudiantes
• Résidences de tourisme
• Résidences affaires
• Résidences sénior médicalisées ou non (maison de retraite EHPAD, ..)

Lokizi vous en dit plus et vous conseille sur le bail commercial qui lie l’exploitant-gestionnaire de résidences au propriétaire-bailleur.

Le bail commercial est le contrat de location qui lie le propriétaire-bailleur et le locataire (exploitant-gestionnaire). Il précise de façon très détaillée le fonctionnement de la location, le prix du loyer, les modalités de versement (souvent trimestrielle) et de révision du loyer, et la répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant.

Le bail commercial d’une résidence-services est conclu pour une durée ferme de 9 ans et renouvelé par tacite reconduction dans les mêmes conditions, sauf dénonciation par une des 2 parties dans le respect des règles convenues.

Les avantages du bail commercial

Investir en immobilier et proposer à la location son studio / appartement ou chambre médicalisée au travers d’un bail commercial de 9 ans est une opportunité de placement rentable, sereine et tranquille. Voici en effet les avantages du bail commercial : 

• Un loyer régulier assuré sur la longue durée (même en l’absence de locataire)
• Une gestion locative déléguée à l’exploitant (recherche de locataire, encaissement de loyers, entretiens des parties communes, réparations,  ..)
• Des charges minimales à assumer : la liberté de rédaction du bail commercial permet notamment une répercussion des charges importantes sur le locataire (exploitant), telles que les taxes et impôts locaux, voire même les gros travaux de mise aux normes.
• Une stabilité locative car l’exploitant preneur du bail s’engage pour 9 ans
• Un interlocuteur unique pendant toute la durée du bail (le gestionnaire de la résidence)

L’exploitant-gestionnaire étant la pierre angulaire du bail commercial, il est primordial de bien choisir celui qui va gérer son bien, pour mettre toutes les chances de son côté et bénéficier ainsi pleinement des avantages possibles procurés par le bail commercial.

Il convient donc de bien se renseigner sur l’identité, l’expérience, et la solvabilité de l’exploitant pour évaluer s’il s’agit d’un « bon » gestionnaire. Le type de bien, son emplacement et les modalités du bail ne sont donc pas les seuls critères de sélection. 

Lokizi attire l’attention sur la vigilance à porter sur 2 points notamment dans la rédaction du bail commercial :

• La répartition des charges (et d’autant plus en cas d’investissement dans différentes résidences-services) : généralement petits travaux et coûts d’entretien incombent à l’exploitant. La taxe foncière, la rémunération du syndic, le renouvellement du mobilier (en usure normale), ainsi que les grosses réparations (ravalement, mises aux normes, toiture, etc.) sont normalement prises en charge par le propriétaire
• Le défaut de perception des loyers et le mode de révision des loyers (indice IRL, plafonnement des loyers etc)

En cas de litige, le bail commercial ne prévoit pas la résiliation avant l’échéance des 9 ans (même avec préavis). Il est donc vivement conseillé de bien prendre soin préalablement à la signature de lire toutes les clauses du bail commercial, car elles sont souvent en faveur du locataire (en l’occurrence l’exploitant).

Les conditions de succès du bail commercial

Pour mettre toutes les chances de son votre côté et réussir son votre placement immobilier, voici les 2 conditions essentielles à sa une rentabilité optimale :

• Emplacement du bien (pour diminuer le risque de vacance locative)
• Sérieux et expérience de l’exploitant (pour diminuer le risque d’impayé et éviter tout litige)

En cas de problème de paiement, un bail commercial est régi par le droit des sociétés et permet au bailleur de récupérer son bien par ordonnance judiciaire rapidement et sans les contraintes que l’on peut avoir dans le cadre d’une location d’habitation nue classique.

Avec plus de 16 d’expérience dans l’immobilier locatif, l’équipe de Lokizi est aujourd’hui en mesure de conseiller et accompagner tout propriétaire « enlisé » dans une situation de non-retour avec un exploitant ne remplissant pas ses obligations quant au bail commercial.

Contactez Lokizi pour en savoir plus sur la faisabilité et les modalités pour sortir d’un bail commercial et envisager de poursuivre de la mise en location de votre bien à travers un bail de location meublée d’habitation.